在“金九銀十”之際,存量房貸利率調整的話題引起行業討論。9月11日,中國新聞社聯合快手新知、快手理想家發起直播活動《房產利率,怎么算合適?》,邀請清華大學經濟管理學院教授、經濟學家韓秀云,以及快手理想家商家運營負責人王丹等嘉賓,針對房貸利率波動等話題進行討論。
王丹在直播中稱,近期市場對于存量住房貸款利率頗為關注,“一方面,有些人認為,現在的房貸利率和前幾年的房貸利率已經下降了不少,仍有下探空間;另一方面,也有一些投資者認為,銀行存貸息差已經很低,擔心再壓縮容易引起風險。”
房貸利率為何會波動?
韓秀云在直播中介紹,房貸利率的波動和三個因素相關。“第一跟經濟的冷熱有關,經濟熱,市場利率就高,市場利率上升,房貸利率也會隨之上升;第二跟房產的供需關系有關,當房子供過于求,銀行就會降低利率來刺激需求;第三,從2019年起開始執行浮動房貸利率機制,即LPR+基點的模式,房貸利率根據市場的變化來調節。”
之所以市場上出現不同的存量房貸利率,有兩個值得關注的時間節點,一是從2020年3月開始,原有固定利率房貸用戶可以辦理轉為浮動房貸利率,二是LPR的調整和貸款政策變化產生了時間差,導致存量房貸利率不一致。
王丹以北京為例,目前北京的房貸利率是LPR減去45個基點,今年7月,LPR下調為3.85%,即現在北京買首套房的房貸利率是3.4%,接近此前的公積金貸款利率。“如果前幾年在北京買房,商貸利率4.75%,較現在多了135個基點,等于貸款100萬,分30年付清,每個月多還780元左右。”
@瀚文只懂房 也以哈爾濱為例,哈爾濱約80%的購房人都是通過按揭貸款買房,“2020 年前,哈爾濱房貸利率基本上是4.85,現在減完基點,差不多是3.35。如果貸款100萬,分30年付清,中間會相差30多萬。”
去年,央行四季度貨幣政策執行報告中披露,有超過23萬億元存量房貸利率完成下調,調整后加權平均利率為4.27%,每年減少借款人利息支出約1700億元,惠及5325萬戶、約1.6億人。
韓秀云指出,銀行是影響存量貸款利率的一個因素,“銀行最主要盈利方式是靠存貸息差,若息差太小,會影響銀行的正常運營。現階段,銀行可能有動力降低存量房貸利率,因為對銀行來說,如果不降低存量房利率,不少人會選擇提前還貸,失去優質資產得不償失。”
王丹補充建議,“房貸利率是一個相對專業且有理解門檻的內容,其實買沒買房,都可以關注一些值得信任的房產專家或房產主播,他們會用短視頻和直播的方式,實時講解市場和政策變動,方便消費者及時了解和自己相關事情。”
據悉,快手理想家在金九銀十期間開啟了96安家節大促活動,聯動開發商、機構和主播,為購房者帶來購房優惠和優質特價房源,已經有不少主播參與進來,解答買房人的各種疑問,也包括存量房貸利率問題。
房產經紀和房產主播融合成趨勢
除了探討存量房貸利率調整的問題,直播中也談到了房產市場的現狀和趨勢。
韓秀云總結,盡管各個城市情況各有不同,但整體房產市場的基本面是供大于求,經過一段時間的市場調控后,供求之間將會達到一個平衡,價格也會慢慢趨穩定。“如果從新房和二手房來看,7月份整體上二手房跌幅快于新房,因為二手房市場是完全競爭,靠買賣雙方定價。”
她還指出,相比過去,短視頻直播平臺對房產消費市場產生了正面影響,對傳統的經紀人來說,可以拓寬市場渠道和職業路徑,房產經紀和房產主播融合成趨勢;對消費者來說,也提供了更多選擇,更重要的是減少信息不對稱。
“研究買房也是一個有門檻的事情,很多人買房不知道正確的信息從何而來,或者信息太多太亂影響判斷。直播和短視頻的評論區是個天然的輿論監督場,消費者可以通過監督,挑選值得信任的房產主播,讓行業信息更透明,也能獲得更多選擇和更好的服務。未來,房產直播銷售模式會是一個非常好的模式。”韓秀文認為。
參與連線直播的@瀚文只懂房 就是一個代表案例。2020 年,@瀚文只懂房就在快手做房產直播,從一名傳統房產經紀成為哈爾濱的頭部房產主播,并帶領著團隊里幾十位傳統經紀人轉型。他們每天在快手上介紹當地房產市場、購房政策變化,以及科普購房知識等。去年的快手96安家節,@瀚文只懂房 實現近20套房產交易轉化。
據@瀚文只懂房介紹,他們有不少下線市場的消費者是先通過直播間了解哈爾濱市區的情況,以及對應區域的樓盤情況,再到線下看房,節省了時間和交通成本,開發商也會為他們提供固定的特價房源和優惠。
去年底,“爾濱“的火熱也帶火了哈爾濱當地的旅游業和旅游相關的房產消費,例如公寓、民宿等,@瀚文只懂房 透露,不少南方小土豆先在直播間看房,再選擇到哈爾濱置業。
正因為有像@瀚文只懂房 等房產主播的興起,快手理想家也已經成為了房產行業線上營銷重要平臺。快手發布的財報顯示,截至2024年第一季度末,快手理想家覆蓋全國超100個城市,合作主播數量超5萬人。2024年第二季度,快手理想家服務快手用戶購房需求量同比增長了9倍。
王丹透露,目前快手平臺已經有超過12萬的專業房產主播,并且打造了夏日選房季、96安家節等房產活動,以及星辰計劃等各類扶持計劃,快手希望通過幫助主播成長,進而滿足用戶更精準和差異化的購房需求,更便利地買到“理想家”。
直播中,王丹也同時提醒,“買房是一個重大決策,消費者需要理性分析自己的需求和能承受的杠桿,再做決策。”
