歲末年初，一二線城市的樓市延續著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。
不過，一個值得關注的背景是，城鎮化正成為近期影響房地產業的關鍵詞。有觀點認為，三四線城市將是房地產行業的下一個金礦。
“城鎮化蘊含著最大的內需潛力”、“推進城鎮化，關鍵是提高城鎮化質量”等中央層面有關對城鎮化的表態讓一些市場分析人士認為，這將帶來三四線房地產市場的春天。
也有不少業內專家認為，一些對城鎮化的曲解正是房地產行業要警惕的。
“城鎮化并不是房地產化。”中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，目前，相當一部分三四線城市的房地產市場已經供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮化，借機大賣土地，推高房地產投資，將會對三四線城市的房地產發展帶來巨大的危險。
部分房企受困三四線城市
國家統計局2012年12月公布的數據顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚州、桂林等三四線城市。
一二線城市與三四線城市的房地產市場已經在分化。
另一組數據也證明了這個事實。
從房地產企業的業績增長來看，業務側重于三四線城市的企業明顯低于側重一二線城市發展的企業。
根據公開統計資料，2012年前11月，保利地產銷售額同比增長36%，中海也增長近30%，這兩家企業在2012年都側重在一二線城市發展。但是側重在三四線城市圈地開發的恒大地產銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。
這樣的對比讓很多房地產企業感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產企業的主流，但去年的數據卻讓這一信心滿滿的預期大打折扣。
“三四線城市現在已經空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產供應已經超過了當地的需求。”中原地產市場研究部總監張大偉說。
實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經初現端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現開發商扎堆兒，項目銷售困難的局面。
在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產開發建設的集中爆發期，眾多國內知名開發商紛紛進入，到處都是房地產建設工地。
上海易居房地產研究院企業研究中心在當時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產開發背后，隱藏著嚴重過剩的巨大隱患。
這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。
如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數據和結論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產開發量卻大幅猛增。
2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。
而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。
偉業我愛我家集團副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產界的聚會上聽到了數家房地產企業的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動。”
幾年前一些開發商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進入銷售期，卻發現已經陷了進去。
正是這種狀況，讓那些知名開發商改變了拿地策略。偉業我愛我家集團統計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發商在2012年的拿地狀況，結果發現，這8家開發商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。
張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現在2012年8月之后，從標桿房企拿地數量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發商回歸一二線城市已經成為既成事實。
不過，拿地策略的變化并不能改變三四線城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產開發建設活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。
在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產行業研究主管李智穎表示，三線城市新房供應過大的問題，在今年仍可能延續，供過于求現象將會存在。
