【背景】

  房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的剛需確實(shí)持續(xù)存在，并且規(guī)模越來越大，根本因素是快速城市化帶來的城市中非戶籍常住人口。
  在股市低迷與投資渠道欠缺的情況下，買房防通脹、積累財(cái)富已經(jīng)成為最保險(xiǎn)的投資方式。尤其是權(quán)錢交易、灰色收入占居民收入過高的情況下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房嬸不絕于新聞，一個(gè)人擁有數(shù)十套房并不罕見。

  近三年，土地出讓所得每年穩(wěn)定在2萬億-3萬億的規(guī)模，僅次于地方政府的一般性財(cái)政收入……房?jī)r(jià)跌落會(huì)讓地方政府收入銳減。

  2009年至2011年底，保障房共開工2100多萬套，其中以出租為主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚戶區(qū)改造占42%，以出售為主的經(jīng)適房和限價(jià)房各占17%和6%。這哪里是保障房工程？

  房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國(guó)五條”3月1日出臺(tái)，按照規(guī)定，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅。政策甫一出臺(tái)即震動(dòng)了全國(guó)的二手房市場(chǎng)，名下有兩 套住房的夫婦紛紛辦理離婚手續(xù)以規(guī)避新政，房產(chǎn)登記中心亦人頭涌動(dòng)，加急過戶，避免被征稅。在上海，過戶排隊(duì)的號(hào)碼甚至被叫賣到5000元。

  這是2013年為了抑制房地產(chǎn)升溫出臺(tái)的新措施，緣起一線城市房?jī)r(jià)恢復(fù)上漲，并且幅度驚人。北京部分小區(qū)的二手房?jī)r(jià)增幅甚至到了20%。之前，業(yè)界有預(yù)期會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，以抑制房?jī)r(jià)，但加碼之重，卻是始料未及。

  然而，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的努力并未得到公眾的認(rèn)可，如此猛烈的財(cái)稅政策，讓人擔(dān)憂新增的稅賦會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，不僅不會(huì)平抑房?jī)r(jià)，還將拉升房?jī)r(jià)。就算 抑制了房?jī)r(jià)，也勢(shì)必抑制二手房的交易，讓剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)向租房，租房成本將不得不上升。過去的幾年內(nèi)，幾輪房地產(chǎn)調(diào)控，房租跟隨其后水漲船高，抬高了京滬等 地的進(jìn)入門檻，加重了城市白領(lǐng)的生活壓力，消費(fèi)降級(jí)現(xiàn)象隨后可見。

  實(shí)際上，盡管公眾對(duì)高企的房?jī)r(jià)批評(píng)之聲甚多，但政府應(yīng)對(duì)此呼聲出臺(tái)的調(diào)控政策卻也越來越不歡迎，為什么會(huì)如此？這需要我們檢視過去十年的房產(chǎn)調(diào)控政策。

  十年四輪調(diào)控

  從增長(zhǎng)走勢(shì)來看，房?jī)r(jià)在2004年進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，隨之而來的就是政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。根據(jù)調(diào)控政策的手段與方向來劃分，可以分成四個(gè)階段。

  第一階段：預(yù)熱期(2002年到2004年底)。早在2002年，國(guó)家九部委就發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干 意見》(217號(hào)文)，從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2004年被稱為房地產(chǎn)的政策年，在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā) 商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策，以規(guī)范市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)。

  這一階段的房地產(chǎn)調(diào)控更多是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，使用的調(diào)控手段主要是從供給上控制投資、土地供應(yīng)等。雖然是地產(chǎn)調(diào)控，但沒有跳出宏觀調(diào)控的范疇。房?jī)r(jià)也一路摸高，全國(guó)房?jī)r(jià)增幅高峰時(shí)超過10%。

  第二階段：結(jié)構(gòu)性調(diào)控組合期(2005年初到2008年初)。2005年初，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問題。調(diào)控加碼，手段也轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性調(diào)控，在 抑投資過熱的同時(shí)，提出“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的新目標(biāo)，“國(guó)八條”、“新國(guó)八條”、“國(guó)六條”和“十五條”繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu) (如70%、90平方米)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)開始調(diào)整商品房投資性需求等。

  但諸多“調(diào)控房?jī)r(jià)”的“房地產(chǎn)新政”推出之后，房?jī)r(jià)依舊高燒不退。在這一時(shí)段，房?jī)r(jià)的調(diào)控政策還呈現(xiàn)順周期操作的特點(diǎn)，實(shí)際效果加劇了房?jī)r(jià)周期的波動(dòng)幅度，在2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說是“一邊調(diào)控一邊漲價(jià)”，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。

  最終，從2008年初開始，房地產(chǎn)開始整體降溫，商品房銷售面積開始下降，但這更多是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡劣的結(jié)果。2006、2007年各項(xiàng)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)打壓政策又在2008年集中體現(xiàn)，又進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)交易量下降的空間。

  第三階段：鼓勵(lì)購(gòu)買期(2008年底到2010年初)。針對(duì)自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化、房地產(chǎn)行業(yè)衰退的局面，在出臺(tái)“四萬億”經(jīng)濟(jì) 刺激計(jì)劃之下，同時(shí)也出臺(tái)了房地產(chǎn)刺激政策，例如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅； 個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)等。

  在政府強(qiáng)力推動(dòng)下的救市局面上，房地產(chǎn)市場(chǎng)煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海的豪華新盤星河灣一天賣出40億。 2009年下半年以來，購(gòu)房者出于投機(jī)或買晚不如買早的追漲沖動(dòng)下，更多消費(fèi)者又加入購(gòu)房大軍中，造成因?yàn)檠泳彿e壓后的“井噴”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)增速反而變 快，2009年11月時(shí)，增幅同比高達(dá)15%。事實(shí)上，在這一輪房?jī)r(jià)上漲的過程中，京滬等地的房?jī)r(jià)翻一倍的區(qū)域比比皆是。

  第四階段，行政干預(yù)全面介入期(2010年初至今)。2010年元旦過后，政府有意干預(yù)上漲過快的房?jī)r(jià)的言論充斥于市場(chǎng)，“國(guó)十一條”隨后即出 臺(tái)，之后更是史上最嚴(yán)厲的“新國(guó)十條”，限制異地購(gòu)房(限購(gòu)令)、大幅提高二套房貸標(biāo)準(zhǔn)等具體可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖，各地房地 產(chǎn)市場(chǎng)交易嚴(yán)重萎縮，2011年還推出了3600萬套保障房的計(jì)劃。涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調(diào)控體系逐漸形成。

  到2012年年初時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了僵持狀態(tài)。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價(jià)漲幅均為近幾年來的最低點(diǎn)。綠城“破產(chǎn)”、房 地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)等也頻頻傳出。雖然學(xué)界、業(yè)界對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控手段的合理性、合法性多有指責(zé)，但不得不說，這些調(diào)控手段暫時(shí)剎住了房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

  此時(shí)，市場(chǎng)的心態(tài)也開始微妙起來，各地取消限購(gòu)令的風(fēng)聲漸次傳出。實(shí)際上，也正是從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，商品房的銷售面積與房?jī)r(jià)開始回暖上升，一直到今年春節(jié)前全面復(fù)蘇，此時(shí)調(diào)控政策加碼已經(jīng)在很多研究機(jī)構(gòu)的預(yù)期中。