2012年6月14日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出要將鄭州市三環(huán)以內(nèi)的177家批發(fā)市場(chǎng)全部外遷，引起了全社會(huì)的廣泛關(guān)注，各大媒體也對(duì)此進(jìn)行了大量報(bào)道，炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，“批發(fā)市場(chǎng)外遷”成為鄭州市2012年度的熱點(diǎn)話題之一。
春節(jié)剛過(guò)，這一話題再度吸引了公眾的眼球。近日，鄭州市公布了《2013年中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），明確2013年度鄭州市中心城區(qū)市場(chǎng)外遷計(jì)劃，完成50家市場(chǎng)外遷任務(wù)，啟動(dòng)30家市場(chǎng)外遷計(jì)劃。并列出了嚴(yán)格的日程表，3月前完成市場(chǎng)摸底調(diào)研、成立組織機(jī)構(gòu)并開(kāi)始啟動(dòng)外遷工作；9月前完成市場(chǎng)外遷宣傳動(dòng)員，12月底前完成市場(chǎng)外遷并做好善后工作。
鄭州市今年要啟動(dòng)或完成外遷的市場(chǎng)中，有相當(dāng)一部分是建材家居批發(fā)市場(chǎng)。近日，記者就這一問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)查。
18家建材市場(chǎng)今年“搬家”
《方案》顯示，今年計(jì)劃完成外遷的50家市場(chǎng)共分七大類，其中，建材類市場(chǎng)18家，農(nóng)副產(chǎn)品及食品類市場(chǎng)11家，紡織服裝類市場(chǎng)3家，箱包鞋業(yè)類市場(chǎng)4家，五金鋼材類市場(chǎng)4家，汽車及電動(dòng)車市場(chǎng)3家，小商品及其他類市場(chǎng)7家。
這18家建材類市場(chǎng)，包括在鄭州非常知名的東建材以及西建材、百姓廣場(chǎng)、鑫興建材城、鄭州南三環(huán)水暖潔具批發(fā)中心、天欣建材城、五洲精品陶瓷城等，可以說(shuō)涵蓋了目前鄭州現(xiàn)有的主要建材市場(chǎng)。
鄭州建材批發(fā)市場(chǎng)外遷已箭在弦上，市場(chǎng)外遷的原因在于城市發(fā)展的整體規(guī)劃，也在于建材市場(chǎng)本身存在的問(wèn)題和瓶頸。2003年前后，由于鄭州房地產(chǎn)的急劇升溫，建材市場(chǎng)投資、建設(shè)熱潮，似乎成了鄭州東、西、南、北各方和老市區(qū)比賽發(fā)展速度的標(biāo)志和投資者掘財(cái)進(jìn)寶的機(jī)會(huì)，于是諸多規(guī)模檔次不同的建材市場(chǎng)一哄而起。“業(yè)態(tài)混亂、缺乏規(guī)劃、交通堵塞，不安全因素層出不窮。”在一窩蜂的跟進(jìn)中，鄭州建材市場(chǎng)的弊端也逐步顯現(xiàn)。
“鄭州市建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀是多、散、亂，這樣會(huì)破壞整個(gè)行業(yè)的利益。”河南省營(yíng)銷協(xié)會(huì)的一位專家說(shuō)。他認(rèn)為，盲目擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)三個(gè)弊端：第一是市場(chǎng)規(guī)模分散以后，自身的影響力和輻射力都會(huì)縮小，這樣做的后果是建材行業(yè)失去了龍頭，也就無(wú)所謂龍頭的作用了。以前東建材可以輻射到全省甚至外省，但是現(xiàn)在已經(jīng)明顯縮小。第二是造成資源浪費(fèi)，商家流失。為了吸引大品牌進(jìn)來(lái)，各個(gè)市場(chǎng)都使出了渾身解數(shù)，商戶流動(dòng)頻繁，不知該如何選擇。商戶不穩(wěn)定，形成惡性循環(huán)后，外地的市場(chǎng)就會(huì)趁機(jī)過(guò)來(lái)招商。第三是僧多粥少，爭(zhēng)奪激烈，最后會(huì)導(dǎo)致一窩蜂上，一窩蜂死。
“目前，鄭州建材市場(chǎng)正在重新洗牌。區(qū)域分布的重要性越來(lái)越突出，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的形態(tài)不得不升級(jí)換代，外地大資本、大品牌正大規(guī)模地躋身中原，市場(chǎng)細(xì)分已經(jīng)顯現(xiàn)，本地一些傳統(tǒng)的建材批發(fā)市場(chǎng)正面臨一場(chǎng)前所未有的挑戰(zhàn)。”鄭州建材業(yè)內(nèi)資深人士如是說(shuō)。
“消費(fèi)多元化帶來(lái)的業(yè)態(tài)多元化，由單純的價(jià)格優(yōu)勢(shì)向管理、售后服務(wù)等多方位優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變，這是一種客觀市場(chǎng)形勢(shì)，而這直接打破了批發(fā)市場(chǎng)妄圖稱霸天下的格局。”該人士分析認(rèn)為，鄭州建材市場(chǎng)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型是必然的趨勢(shì)。
華南城成主要承接地
根據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作的實(shí)施意見(jiàn)》，圍繞批發(fā)市場(chǎng)外遷，鄭州將規(guī)劃打造54平方公里的“一區(qū)兩翼”，集中布局十大市場(chǎng)集聚區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)分布局。“一區(qū)”即交易批發(fā)市場(chǎng)綜合集聚區(qū)，就是以華南城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為核心，主要布局建材、食品、藥品、服裝、鋼材等生活消費(fèi)品市場(chǎng)和工業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)。十大市場(chǎng)集聚區(qū)之一就是在新鄭市龍湖鎮(zhèn)規(guī)劃1.5萬(wàn)畝，作為建材批發(fā)市場(chǎng)外遷的主要承接地，打造全國(guó)最大的建材市場(chǎng)集聚區(qū)。
在鄭州市首次公布的七個(gè)市場(chǎng)入駐地中，明確提出：建材、五金機(jī)電、食品以及其他類市場(chǎng)進(jìn)駐華南城。鄭州華南城規(guī)劃總占地面積1.5萬(wàn)畝，總投資650億元，建材市場(chǎng)體量82.5萬(wàn)平方米。據(jù)了解，目前鄭州華南城一期的招商工作已經(jīng)全面啟動(dòng)。
鄭州華南城招商負(fù)責(zé)人透露，“我們已經(jīng)與多家準(zhǔn)備搬遷的建材市場(chǎng)進(jìn)行了深入接觸，應(yīng)該說(shuō)是非常順利，比如東建材、鑫興建材城、鄭州南三環(huán)水暖潔具批發(fā)中心、香江家居以及五洲精品陶瓷城等，談得都差不多了，市場(chǎng)內(nèi)的品牌商家已經(jīng)基本確定要遷往華南城。”
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，建材市場(chǎng)投資商的眼光定位決定了市場(chǎng)的命運(yùn)，市場(chǎng)的規(guī)劃與管理是建材市場(chǎng)品牌化建設(shè)的根本，市場(chǎng)的營(yíng)銷是建設(shè)品牌化建材市場(chǎng)的必備手段，市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新是市場(chǎng)品牌化建設(shè)的動(dòng)力。只有具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，品牌化建設(shè)才能水到渠成。
“以后的大型批發(fā)建材市場(chǎng)要發(fā)揮四個(gè)作用：功能展示、物流配送、中轉(zhuǎn)站和價(jià)格形成中心。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
“要打造鄭州具有核心競(jìng)爭(zhēng)力專業(yè)建材市場(chǎng)，一定要讓商戶看到這個(gè)市場(chǎng)的將來(lái)會(huì)是什么樣子。”據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，鄭州華南城除了為商戶提供上述四大功能外，還將為商戶提供大量的倉(cāng)儲(chǔ)配套、生活配套，以及綜合物業(yè)管理、電子商務(wù)平臺(tái)等，可以說(shuō)一站式徹底解決商戶的后顧之憂。
同時(shí)，華南城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“與鄭州建材市場(chǎng)大多數(shù)建材市場(chǎng)不同，鄭州華南城每一個(gè)商鋪都有獨(dú)立的房產(chǎn)證，讓商戶從此真正做到自主經(jīng)營(yíng)。”
質(zhì)疑聲層出不窮
雖然《方案》已經(jīng)發(fā)布多日，但是建材市場(chǎng)商戶們焦慮又忐忑不安，搬往何方？何時(shí)搬遷？現(xiàn)在都是還未知數(shù)。
在鄭州市東建材市場(chǎng)辦，一個(gè)上午十幾撥商戶來(lái)詢問(wèn)市場(chǎng)搬遷事宜，市場(chǎng)辦工作人員表示，作為市場(chǎng)方目前尚未通過(guò)官方渠道獲知市場(chǎng)外遷細(xì)節(jié)。
類似的疑問(wèn)，還在不同的市場(chǎng)存在。雖然這次公布的外遷名單中沒(méi)有鳳凰城，一聽(tīng)說(shuō)市區(qū)內(nèi)的建材市場(chǎng)要外遷，讓不少商戶警惕起來(lái)。商戶董女士很著急，她在市場(chǎng)里有3家店，已經(jīng)形成了生產(chǎn)、批發(fā)、零售一條龍產(chǎn)業(yè)線，如果市場(chǎng)被拆遷，就意味著幾十名工人不能繼續(xù)開(kāi)工，客戶訂單無(wú)法續(xù)接。
鄭州市金水區(qū)外遷辦一名王姓工作人員解釋說(shuō)，金水區(qū)今年需要外遷的市場(chǎng)有18家，東建材作為行業(yè)龍頭是這次外遷重點(diǎn)市場(chǎng)。如果東建材搬遷順利，可能會(huì)在2014年開(kāi)始鳳凰城外遷。如果東建材外遷不順，鳳凰城外遷可能會(huì)推遲到2015年。
建材商鋪業(yè)主李女士很糾結(jié)，如果市場(chǎng)要外遷，“斷檔”期給商戶、業(yè)主、市場(chǎng)造成的損失，又該誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償？在她看來(lái)，鄭州市場(chǎng)外遷似乎是著急了點(diǎn)，突然間就通知外遷，沒(méi)怎么準(zhǔn)備，就隨著大家搬了出去。
鄭州市民白女士更糾結(jié)，去年她以均價(jià)每平方米一萬(wàn)元的價(jià)格在天欣建材城買了商鋪。眼看著6棟樓的市場(chǎng)已經(jīng)建起了3棟，可她發(fā)現(xiàn)鄭州市公布的外遷市場(chǎng)中就有天欣建材城，她不明白，怎么市場(chǎng)還沒(méi)建成就要外遷了？
不過(guò)令商戶更為擔(dān)心的是，政府許諾的十個(gè)外遷地產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，目前還沒(méi)有一個(gè)建成。建材市場(chǎng)主要承接地市場(chǎng)華南城2013年底才有望建成一期工程。
有專業(yè)人士表示，建材市場(chǎng)外遷大的方向是好的，不僅有利于市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)運(yùn)行，提升運(yùn)營(yíng)效率，還能改善城市形象，緩解交通壓力，而且拆遷后土地也可實(shí)現(xiàn)增值。
但他認(rèn)為，政府應(yīng)該及時(shí)發(fā)布消息，讓外遷市場(chǎng)商戶、業(yè)主做好準(zhǔn)備，畢竟市場(chǎng)外遷不是個(gè)小事，涉及方方面面的問(wèn)題，比如遷到哪里去？商戶經(jīng)營(yíng)如何展開(kāi)？他認(rèn)為市場(chǎng)外遷，遷只是第一步，要既能遷得走，也要穩(wěn)得住，還能掙到錢，這才是真正實(shí)現(xiàn)了外遷。
加速建材市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)
近年來(lái)，由于巨大的客流、車流、物流和相對(duì)較為落后、擁擠的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，位于市區(qū)中心地段的建材批發(fā)市場(chǎng)給城市面貌和交通帶來(lái)了不小的負(fù)面影響，也蘊(yùn)藏著較大的安全隱患和風(fēng)險(xiǎn)。“如今，出城名單已定，隨著有序的出城建新，意味著未來(lái)數(shù)千億財(cái)富的流向?qū)?huì)發(fā)生大挪移，將為鄭州帶來(lái)巨大的財(cái)富機(jī)遇，無(wú)論是對(duì)于商家、投資客，抑或是整個(gè)城市而言，將起到非凡的影響力。”有專家這樣表示。
還有專家直言，此次搬遷將有利于建材市場(chǎng)資源的整合，促進(jìn)建材市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，也是鄭州建材市場(chǎng)加快發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。
“鄭州華南城建材交易中心實(shí)行的是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一推廣，此外還會(huì)為商戶提供從倉(cāng)儲(chǔ)到物流、從物業(yè)到日常生活、從會(huì)展到住宿等全方位的配套，為大家打造一個(gè)一站式的服務(wù)平臺(tái)，全面推動(dòng)鄭州建材市場(chǎng)升級(jí)。”華南城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)群可輻射周圍3公里到5公里區(qū)域，它建成后，就要有住宅、學(xué)校、醫(yī)院以及一系列生活配套設(shè)施。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)外遷是城市框架拉大、城市發(fā)展的‘必經(jīng)之痛’。”
有投資專家預(yù)言，城市發(fā)展是一個(gè)不斷更新的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中落后的產(chǎn)業(yè)要通過(guò)轉(zhuǎn)型而獲得提升，建材市場(chǎng)會(huì)通過(guò)外遷而退出中心城區(qū)，這給資本創(chuàng)造了增值的機(jī)遇。新批發(fā)市場(chǎng)的興建，必將在鄭州掀起新一輪投資狂潮，如華南城、金馬凱旋家具CBD這樣的市場(chǎng)承接地將越來(lái)越受到資本的青睞。
特別是在住宅地產(chǎn)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，投資、投機(jī)被抑制的當(dāng)下，具有穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑將成為以后樓市投資的主力，也必將促進(jìn)鄭州及其周邊地區(qū)的城市化建設(shè)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)河南省的城市化進(jìn)程。
（崔學(xué)鋒）
