2013年上半年，樓市基本可以用一個“熱”字來形容。3月份，號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策“國五條”出臺，“狼來了”的故事再一次在樓市上演，然而，“國五條”及其細(xì)則除了給樓市帶來周期性波動以外，并沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，4月和5月，鄭州市開發(fā)商加大了推盤力度，促使上半年商品住宅供應(yīng)量在5月份達(dá)到高點(diǎn)，成交量也大幅攀升。雖然隨著紅五月的過去，6月商品住宅供應(yīng)量和成交量又有所下降，但是總體來看，上半年，伴隨著全國樓市的普遍回暖，鄭州樓市也呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢，多項(xiàng)指標(biāo)刷新歷史新高。
【住宅市場】
供求：住宅庫存走低
上半年，在商品房市場投放增幅明顯的形勢下，全市及市區(qū)商品住房投放量均出現(xiàn)負(fù)增長。從商品住房的供銷比看，全市商品住房的供銷比為0.91∶1、鄭州市區(qū)為0.9∶1。商品住房市場供應(yīng)偏緊，需求旺盛，導(dǎo)致商品住房庫存頻頻走低。目前，鄭州市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積已經(jīng)連續(xù)4個月庫存量低于400萬平方米。截止到6月底，鄭州市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積為376.73萬平方米，同比下降16.19%，在沒有新項(xiàng)目的前提下，僅能滿足不到半年的需求。
從上半年的鄭州市區(qū)商品住宅的月度成交情況來看，除2月因春節(jié)原因成交比較低外，其他5個月的成交量均在60萬平米以上，其中3月份成交85.72萬平方米，達(dá)到了上半年的月度成交高峰。這也充分顯示，雖說有了一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策的限制，但鄭州樓市依然熱度不減。
據(jù)鄭州市房管局介紹，造成商品住房供應(yīng)偏緊的原因，主要是過去5年里，全市商品住房用地實(shí)際供應(yīng)48114.21畝，其中市區(qū)供應(yīng)量為19537.37畝，而2008-2010年僅占全市的五年供地量的31.06%，市區(qū)為34.26%，前期土地供應(yīng)偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場投放量。
價(jià)格：房價(jià)持續(xù)上漲
上半年，鄭州市區(qū)各月的商品住房銷售均價(jià)分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到，市區(qū)商品住房價(jià)格整體呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢。
從月度成交價(jià)格可以看出，上半年房價(jià)基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，其中只有5月份房價(jià)出現(xiàn)小幅震蕩下行，這主要是因?yàn)椋?月份，鄭州市房管局加強(qiáng)了預(yù)售審批環(huán)節(jié)的管理，在約談企業(yè)負(fù)責(zé)人、暫停樓盤網(wǎng)簽等行政干預(yù)下，房價(jià)才出現(xiàn)了小幅回落。因此，上半年鄭州房價(jià)在2月份“破七”之后持續(xù)上漲。
對于房價(jià)上漲原因，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦分析認(rèn)為主要有以下四個方面：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本逐漸上漲，因此項(xiàng)目入市后房價(jià)普遍較高；二是從開發(fā)企業(yè)角度，目前市場良好的銷售形勢，企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，沒有降價(jià)促銷的動力；三是從供應(yīng)方面看，市場持續(xù)性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應(yīng)的緊張?jiān)斐蓛r(jià)格的堅(jiān)挺；四是從需求方面講，看漲預(yù)期的增強(qiáng)使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房價(jià)走高的“推手”。
【非住宅市場】
累計(jì)可售面積的消化周期達(dá)48個月
2013年上半年，市區(qū)非住宅的投放量及銷售量均創(chuàng)下歷史新高，但投放面積增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，上半年，市區(qū)的非住宅投放面積為243.68萬平方米，同比增長205.90%，銷售面積為94.75萬平方米，同比增長94.72%，非住宅供求比為2.57∶1，非住宅市場明顯供大于求。
非住宅的供大于求，一方面直接導(dǎo)致非住宅庫存量的激增，數(shù)據(jù)顯示，上半年市區(qū)非住宅累計(jì)可售面積由去年12月底的598.46萬平方米，上升至今年6月底的746.76萬平方米，各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個月的月均消化面積計(jì)算，非住宅累計(jì)可售面積的消化周期達(dá)到48個月。另一方面也直接導(dǎo)致非住宅市場競爭加劇，開發(fā)企業(yè)只能通過降價(jià)來“跑量”，6月份，市區(qū)非住宅銷售均價(jià)為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。
