2013年上半年，南昌市區新房成交面積251.90萬㎡，超過去年全年成交面積的50%，業內人士分析，按照上半年的去化速度，今年再次翻新紀錄不是難事。
回看上半年供應市場，剛需產品、高端產品、寫字樓、專業市場層出不窮，其中剛需產品的供應量占住宅總供應市場的近80%。板塊供應則多面開花，不僅市區房源井噴，南昌縣、新建縣、灣里板塊等周邊縣區也有不少新房源入市。在成交方面，“搶房現象在不少剛需項目開盤現場時常上演，價格也是水漲船高；而相比較一房難求的剛需產品，寫字樓和高端住宅產品則要遜色的多，有價無市成為了最真實的寫照。
記者在數據中發現一個有趣的現象，上半年南昌周邊的南、新（南昌縣、新建縣）兩縣以及灣里板塊成交表現突出，據上數據顯示，灣里板塊和南昌縣以同比增長189.8%、26.78%刷新了歷史成交紀錄。
剛需“遭搶”量價齊升
“如果用兩個字來總結上半年，剛需最適合。”江西中原地產董事長孔冬說道。事實的確如此，上半年推出的住宅產品中有80%為90-110㎡的戶型，去化最快的也是這一類的戶型。上個月，保利香檳推出約700套90㎡左右的高層產品，現場吸引了大約3000人到場。像如此一房難求的現象在萬科城、中海朝陽郡、嘉業海棠灣、東區國際等剛需項目也十分平常。
不僅僅是市區剛需產品銷售火熱，記者了解到，保集半島、保利半山國際等南昌周邊的南、新兩縣以及灣里板塊的項目都出現剛需遭搶購的現象。據了解，上半年這些周邊縣區推出產品多為90-110㎡的產品。
火熱的成交市場也使得剛需產品價格節節攀升，上半年南昌整體房價8558/㎡，環比上漲5.42%。東區國際策劃經理陳斌告訴記者：“上半年幾乎每個項目都是開一次盤漲一次價。”記者了解到，高新板塊、朝陽新城、經開板塊成交均價較去年相比漲幅在500-1000元/㎡，周邊縣區板塊的漲幅也在 300-500元/㎡。
高端產品受“冷遇”一個月賣幾套
上半年剛需產品可以說是賺得盆滿缽滿，可高端產品卻沒有那么好的運氣，限購又限貸的調控措施使得高端產品有價無市。記者了解到，上半年，東方海德堡、濱江一號等都推出了140㎡以上的大戶型產品，保利旗下三大項目、銀億上尚城等也推出了別墅產品。但從成交情況來看，并不理想。今年上半年南昌樓市共計推出約940套別墅類產品，成交只有約463套，整體去化不到50%。
面積大、總價高是制約高端產品銷售的關鍵因素。東方海德堡銷售經理薛經理表示：“超過200萬能夠接受的客戶不多，現在每個月能夠消化10套以上就很不錯了。”
去年年底，整體飄紅的市場給了高端產品不小的信心，高端市場需求也漸漸顯現，然而，上半年嚴厲的調控政策以及經濟措施，無疑是對高端產品的當頭一棒。“買不起，不能買”成為了高端產品的現實問題。
寫字樓陷“瓶頸”呈兩極分化
半年53.14萬㎡的成交量，商業地產的成績單與住宅市場相比顯得低調的多。盡管上半年出現一批像綠地中心、上海灣等極具看頭的產品，但不斷增加的市場供應量仍就讓開發商無法避免“商業地產難賣”的事實，而其中寫字樓更為明顯。
記者了解到，上半年寫字樓供應量為歷史同期最大，綠地中心、歐美中心等眾多不同等級的寫字樓集齊入市。
雖然寫字樓入市項目較多，但兩極分化的特點比較明顯。綠地集團江西事業部策劃總監鄧克敏對此表示了認同，上半年寫字樓銷售呈兩極化，一種是以綠地中心為例等級較高的寫字樓，一種是價格比較便宜能夠滿足基本辦公的寫字樓。反而是中間檔次的寫字樓沒有明顯的優勢。”據數據顯示，下半年的供應量將會更大。
據了解，下半年高新板塊，高新綠地中心、傳奇國際廣場、云中城等將同期入市。另外市區世紀亞太中心和水榭公館也預計在下半年入市。“原本就龐大的庫存加上后期不斷入市的新項目，寫字樓市場競爭將加劇。”亞太中心營銷總監張述民表示。
下半年供應繼續上揚
上半年多點開花的市場似乎讓開發商們都按耐不住想要多分一杯羹的心情。據了解，以高新板塊和經開板塊為代表，下半年南昌市區剛需產品又將拉起供應大潮。單是高新板塊，10月份就將有萬科、綠地、恒大、等陸續推出剛需產品。而經開板塊，奧克斯盛世華庭等也有90-110㎡的產品入市。而在朝陽新城板塊，華潤橡樹灣等也會推出新產品。而最引人關注的就是近期被熱炒的九龍湖板塊，萬達文化旅游城預計在下半年首次入市。
南昌周邊的南、新兩縣以及灣里板塊在下半年也將加入供應大軍，據了解，新建縣的新建中心、龍灣國際都將入市。而南昌縣偉夢東方院南昌恒大城、保集半島等十數個項目將推出高層或小高層剛需房源，灣里板塊山水藝墅、朗賢加州溪谷也會有新產品推出。
市區熱度外延縣區板塊受熱捧
在南昌市區房價不斷上漲的趨勢下，不少購房者將眼光轉向了南昌周邊縣區。記者了解到，上半年，南昌縣新房總成交面積為1840367.51㎡，同比增長26.78%。灣里板塊新建商品住宅成交13.3萬㎡，同比增長189.8%。在市中心各版塊頻現成交火花時，縣區板塊憑借著產品選擇多，價格優惠等吸引了不少的客戶群。
南昌縣一直與南昌市相互獨立又相互影響，在交通上更是與市區無縫對接，各項生活配套齊全。其中最為人熟知的就是象湖新城，高性價比的剛需產品吸引了很多在南昌市工作的年輕人。蓮塘鎮近年來住宅市場逐漸穩定，在商業方面也有很大的突破，隨著沃爾瑪、華潤的進駐，更多的人注意到了這個區域。記者了解到，南昌縣均價同比上漲近1000元/㎡，均價約6600元/㎡。與市中心、紅谷灘‘萬元’房價相比，昌南片區的價格優勢還是非常明顯。
灣里板塊一直被定義為南昌的后花園，擁有獨特的自然資源。在紅灣公路開通后，紅谷灘至灣里只需20分鐘，這一點吸引了不少置業者。而上半年，灣里板塊也推出了許多適合居住的90㎡左右的高層和洋房。記者了解到，目前灣里板塊均價為6000元/㎡，僅為市中心的一半。
新建縣是所有縣區里唯一與紅谷灘緊鄰的縣區，在交通線疏通以前，縣中心區域的房價均價始終徘徊在5000元/㎡—6000元/㎡，基本上依靠本地客源消化。而紅灣公路開通，從紅谷灘中心區到新建縣中心區只要5分鐘，區域均價火速破六千，中心區域更是“破七追八”。然而，盡管房價有所上漲，但相比紅谷灘中心區破萬的房價而言，優勢不言而喻。
■記者曾波群/文
