原標題：廣西地產新機遇　地產開發如何掘金旅游、商業和地鐵？

新型城鎮化背景下房地產業發展新思路專題研討現場

　　DTZ戴德梁行12月10日在南寧舉辦2013廣西房地產發展新機遇論壇，華南及華西區董事總經理程家龍先生攜手戴德梁行公司高層人員與來賓們就廣西房地產發展新機遇相關話題進行分享與交流。

　　國內旅游地產盈利模式探討

　　中國的快速增長，推動了旅游消費進入“爆發性增長”期，經過觀光旅游及休閑旅游后，目前已經步入度假旅游發展增長階段。

　　根據統計資料顯示，2010年全國旅游經濟收入達到1.5萬億元，其中國內旅游旅游人數21億人次，收入超過1.29萬億元；中國公民出境人數超過5000萬人次。已經完成了從旅游資源大國向世界旅游大國的轉變，現在正朝著建設世界旅游強國的目標邁進。世界旅游組織預測，未來10年內，中國將成為世界第三大旅游經濟國，旅游需求增長將排名世界第二。中國將提前到2015年成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。

　　在此市場發展背景下，中國大陸旅游地產的發展類型目前主要以主題活動、自然資源、產業嫁接、歷史人文四種驅動類型。各個驅動主體自成體系又相互聯系，形成不同類型的旅游地產產品。

　　而以上各類型旅游地產的盈利模式，主要由旅游地產的基本盈利點、旅游地產的品牌等產業鏈中后端盈利、資本市場盈利三塊構成。國內旅游地產現存主要問題有分為過于注重房地產開發，未能與旅游資源很好結合、大部分項目產業鏈仍然較短，需要進一步挖掘、部分產品缺少特色，同質化嚴重以及項目整體規劃定位不足，項目管控能力較弱四種。

　　戴德梁行北亞區策略發展顧問部董事容亞當對深圳觀瀾湖項目、美國奧蘭多迪斯尼主題公園、加拿大Whistler項目、上海新天地、深圳東部華僑城以及海南龍沐灣濱海旅游度假綜合項目作為旅游地產盈利成功模式案例進行相關分享和交流，亦對戴德梁行北亞區旅游地產的專家團隊進行介紹。

 戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍先生致歡迎詞

　　商業在地產盈利模式的新角色

　　通過對中國房地產發展模式的分析，房地產的發展經歷了物業組合逐步增多的發展歷程，目前已經發展到多種物業融合的綜合體階段。隨著城鎮化建設的逐步推進，房地產發展重心已經從一二線城市向三四線城市轉移，未來三四線城市的地產開發將成為熱點。另一方面，在綜合體開發及盈利中，商業扮演者極其重要的角色，是當前綜合體開始中重要的一環。目前在一二線城市地產開發中，綜合體中的商業往往成為市場的禮物，極大地促進了綜合體的整體開發及城市的發展提升 ，如南寧萬象城，萬象城作為華潤中心的重要組成部分，通過整體持有經營，極大帶動了其它物業及整個華潤中心的物業增值。

　　戴德梁行華南及華西商業地產部主管黃偉倫分析:共舞城鎮化的大市場環境下，商業在三四線綜合體開發中的重要性將日益凸顯，要使項目開發立于不敗之地，需要調整商業開發思路，幫助企業快速回籠資金，降低企業開發風險。具體商業地產操作上，建議一要開發體量適中，不宜盲目追求規模效應；二要謹慎采取全持有模式，合理處理持有與銷售的關系；三要不宜盲目追求高檔次，貼近三四線生活及消費實際；四要業態豐富多元，注重兒童、娛樂、運動等主題業態的引入 。戴德梁行在一二線及三四線也操作了眾多提升型及彌補型的項目，并將研究的經驗及技術理念貫徹到每個項目的開發中，推動項目因地制宜地順利發展。

PTW建筑設計公司首席執行總監 Mr.John Bilmon做主題發言

　　地鐵對房地產市場帶來的商機

　　根據中國統計局數據顯示，2012年中國城鎮化率為52.76%，遠落后于發達國家。通過對國家城鎮化相關政策預測，中國城鎮化發展將由2010年的50%至2030年的70%，城鎮人口由6.7億增加50%至10億，百萬人口以上城市84個增加160%至估計220個，每年約 1600萬農民遷入城市，相當于2.2倍南寧市總人口，也相當于136個 “百萬人口以上”城市建成 。城鎮化其成功發展并推進的因素主要為四方面：完善的產業結構 、健全的配套設施 、舒適的居住環境、便利的交通。

　　戴德梁行北亞區策略發展顧問部主管暨香港董事總經理陶汝鴻就地鐵交通對城市已發展成熟的地區、對舊區轉型及對未開發地區三個不同模式進行分析。模式一，對已發展成熟的地區，主要是配合成熟發展地區之現有配套， 增加及改善人流分布。常見形態如在地鐵站出口加建行人地下通道，連貫將所有大型建筑物，藉此大幅增加商業樓面價值 ，通過香港尖沙咀站-地鐵與九鐵交匯處 、南寧朝陽廣場站-在建地鐵1號及2號線換乘站案例可借鑒；模式二，對舊區轉型的影響，主要是加速發展中或舊區經濟及業態轉型的速度，促進地區格局由住宅或工業區轉型成為商業區。通過金鐘區-地鐵港島線及九龍線之西部交匯點的太古廣場、 南寧糖紙廠舊改項目案例可借鑒；模式三，對未開發地區之影響，主要為車站上蓋及周圍土地發展權制定分期發展招標計劃和地鐵與開發商磋商合作，發展新小區，九龍站-機場鐵路及未來鐵路之西部交匯點、南寧龍象谷-軌道交通3號線(計劃2016年動工) 案例可借鑒。最后，對DTZ近年服務的主要城市地鐵項目進行分享。

　　論壇活動上華南及華西區董事總經理程家龍表示：“廣西作為中國西部重要的省份，未來發展兼具多重經濟圈共榮優勢，蘊藏巨大能量。改革開放以來，廣西房地產行業從無到有，從弱到強，已發展為廣西國民經濟中重要的組成部分。作為一家專業的國際房地產顧問機構，戴德梁行有幸見證并親身參與了這一過程。未來戴德梁行將為繼續為廣西乃至中國房地產業的發展貢獻我們的力量。”(作者：陳世明)