隨著“千億”規模房企擴增至7家，以及眾多房企超額完成年度銷售目標，2013年的房地產市場再度走向歷史高點，房價也繼續攀升。

    國際評級機構標普在1月17日的電話會議上指出，2013年全國100大城市的銷售均價同比增長11.5%，大城市房價漲幅高于整體市場漲幅，其中一線城市北京、廣州和深圳的房價更是勁升24%。

    雖然2013年的房價強勁增長，標普卻預測2014年房價漲幅將縮小。標普董事符蓓在電話會議中稱，基本假設全年房價上升5%，成交量則會上升10%。

    房價增長5%

    符蓓在當天的電話會議上還提到，自2011年限購政策出臺之后，很多被抑制的需求已經在過去18個月內得到充分釋放，因此在未來的一年內，雖然終端需求依舊強勁，但類似去年的情景不會再現。

    從房地產行業的監管環境來看，雖然十八屆三中全會并沒有明確提出新的調控政策，但一線城市和一些領先的二線城市卻在年底陸續推出了一些收緊政策。

    如上海、廣州和深圳分別在2013年10月底和11月初發布新政，將二套房最低首付從60%提高至70%。同時，上海還將非本市戶籍居民購房資格需滿足的社保繳納年限從1年提高至2年，而廣州更是將這一標準提高至3年。

    除上述一線城市外，包括廈門、武漢、南京、杭州和沈陽在內的核心二線城市也不同程度收緊了相關調控政策。

    對于2013年年底各大城市紛紛加強調控政策的影響，符蓓認為，提高社保基金交付年限標準和二套房按揭比例，對樓市銷售已經造成一定的心理和實際影響。

    “比如說，我們看到今年1月份以來，一線城市成交量和去年同期相比有28%的下降。”符蓓稱。

    但標普還是指出，從長遠來看，政策收緊可能令受抑制需求再度累積，而當調控政策取消時購房者將再度涌現，因為自住買家占到2013年購房者的80%，其中包括一部分改善型購房。

    由于上述一線和部分二線城市的地方政府已開始收緊調整政策，因此標普還預計2014年這些城市的銷售增長也將放緩。

    對于備受關注的北京市“自住型”商品房政策，標普認為，這一政策雖然旨在降低銷售均價，但實際效果如何還有待檢驗。

    此外，標普預計房產稅試點將會逐步、謹慎推出，相比現有的房屋限購等部分政策措施，房產稅的影響可能較為溫和。

    融資渠道或收窄

    房企去年在規模迅速增長的同時，于海外資本市場也表現的相當活躍。標普指出，2013年國內開發商合計在海外市場發債籌資近220億美元，較2012年發債額接近翻番。

    對于今年的融資前景，標普卻認為，今年的整體融資環境會比去年更加艱苦一些，融資成本會略高一些，最終會導致一些杠桿率比較高的公司財務和信用受到一定壓力。

    標普明確表示，很多開發商利用2013年債券市場資金便宜的機會，對即將到期的債務實施再融資，并延長債券到期期限。但2014年海外市場的資金支持可能不會再那么強勁，部分歸因于美國量化寬松政策可能會逐步退出，同時海外流動性將趨緊，融資成本也可能會上升。

    標普董事符蓓具體指出，從境外來講，主要是美國量化寬松政策的逐步退出，會使得海外投資者的投資信心以及投資資金充裕性受到一定壓力；同時，近期開發商銀行貸款的獲取能力和成本比2013年都有所增加。

    通過觀察近期房企海外發債的案列，成本也確實有走高的趨勢。如世房日前發行的6億美元票據利率為8.13%，花樣年擬發行3億美元票據利率為10.625%，奧園發行的3億美元票據利率更達到11.25%。

    對于房企海外融資的心態，標普董事符蓓認為，一些開發商通過債務融資支持擴張的偏好，似乎已經超出它們快速增長的銷售。

    “雖然很多開發商去年的銷售額增長非常強勁，但同時買地和資本支出也大大增加，很多公司的負債率明顯增加，包括一些大公司在沖刺千億的過程中有明顯舉債的現象。雖然銷售很強勁，但卻不能使這些公司的財務更優化，這是我們比較關注的一個風險。”符蓓表示。

    另外，由于地方政府收緊樓市調控政策以及融資環境趨弱，標普還預計部分開發商的銷量和售價漲幅將受限，未來兩年的利潤率將繼續下降。由于市場高度分散，土地購買的競爭依舊激烈，還將推高開發商的成本。作者：彭飛