房地產(chǎn)私募基金曾一度充當(dāng)了中小房企的“救命稻草”。然而，樓市下行之際，地產(chǎn)私募基金也受到波及。在經(jīng)歷了前幾年的紅火后，漸漸出現(xiàn)收益率達(dá)不到承諾甚至違約的情況。
恒銀基金執(zhí)行總裁、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事 許鵬
“目前地產(chǎn)私募基金行業(yè)對(duì)于中小房企的資金敞口是處于收縮狀態(tài)，對(duì)于投資對(duì)象更多的是從安全的角度去考量，在投資標(biāo)準(zhǔn)、抵押率方面都提高了門(mén)檻。”恒銀基金執(zhí)行總裁、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事許鵬在“清科2014中國(guó)股權(quán)投資與并購(gòu)”年會(huì)上接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
雖然地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但許鵬認(rèn)為，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，關(guān)鍵看地產(chǎn)私募產(chǎn)品的創(chuàng)新。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你如何看當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況？
許鵬：房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入一個(gè)新的調(diào)整周期，而這個(gè)周期相較前幾年的調(diào)整是有明顯區(qū)別的。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整應(yīng)以周期性調(diào)整來(lái)對(duì)待，應(yīng)該是一個(gè)級(jí)別較大的調(diào)整周期。從這一點(diǎn)講，房地產(chǎn)的高速發(fā)展周期已經(jīng)結(jié)束，正在回歸正常化，尤其是今后房產(chǎn)稅代替行政調(diào)控，房地產(chǎn)的投資屬性將會(huì)更趨于理性化。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣對(duì)地產(chǎn)私募基金的發(fā)展是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？
許鵬：房地產(chǎn)有很多業(yè)態(tài)不僅僅是住宅。住宅市場(chǎng)從去年開(kāi)始在逐漸調(diào)整，從年初到現(xiàn)在無(wú)論成交量、成交價(jià)格均一直下行，但商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)在上行，因此房地產(chǎn)基金同樣是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。關(guān)鍵看如何創(chuàng)新，如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，給投資人帶來(lái)合理、穩(wěn)定的回報(bào)。
比如央行說(shuō)要支持剛需，銀行說(shuō)沒(méi)這么多錢(qián)，機(jī)會(huì)就出來(lái)了，我們已經(jīng)推出房屋按揭基金，這就是創(chuàng)新。再比如中國(guó)有4萬(wàn)億美元，我們就會(huì)做海外投資基金，這就是機(jī)會(huì)。
挑戰(zhàn)也有。三四線城市供應(yīng)量很大，不過(guò)恰恰也提供了并購(gòu)?fù)顿Y機(jī)會(huì)。
房屋按揭基金投資房地產(chǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你能否具體談?wù)劮课莅唇一鸬倪\(yùn)作模式是怎樣的？
許鵬：我們是四方合作，業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、私募，四方都有需求。業(yè)主需要貸款；銀行說(shuō)客戶(hù)按揭下來(lái)了，放不下錢(qián)；開(kāi)發(fā)商說(shuō)沒(méi)有錢(qián)，工程款支付有問(wèn)題，怎么把房子按期交工，私募通過(guò)房屋按揭基金，會(huì)把錢(qián)先借款給開(kāi)發(fā)商，最后是銀行還款，3個(gè)月、6個(gè)月或者8個(gè)月以后還清。類(lèi)似于給銀行做過(guò)橋。收益率能達(dá)到10%~12%，從目前的情況反饋投資者也很認(rèn)可這種投資產(chǎn)品。
9月份我們還將推出契約基金，類(lèi)似于信托計(jì)劃、資管計(jì)劃，涉及三方：投資者、管理人、銀行或券商。通過(guò)銀行托管，我們管理，最后資金投向確定項(xiàng)目，比如房地產(chǎn)領(lǐng)域。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前主要與哪些銀行合作推出了這一產(chǎn)品？
許鵬：我們與包商銀行、招商銀行都合作過(guò)。
看好房地產(chǎn)并購(gòu)機(jī)遇
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：為何會(huì)覺(jué)得房地產(chǎn)并購(gòu)將是下一個(gè)最大的投資機(jī)會(huì)？如何選擇并購(gòu)項(xiàng)目？
許鵬：市場(chǎng)下行中，很多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流比較緊張，某些開(kāi)發(fā)商會(huì)被市場(chǎng)淘汰，成為被收購(gòu)對(duì)象，也有些開(kāi)發(fā)商會(huì)擴(kuò)張收購(gòu)其他開(kāi)發(fā)商或其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，這時(shí)私募基金會(huì)扮演一個(gè)非常積極的角色，可以進(jìn)行很多創(chuàng)新來(lái)迎合市場(chǎng)需求。
風(fēng)險(xiǎn)也存在，我們不是盲目去參與項(xiàng)目或企業(yè)并購(gòu)。我們對(duì)項(xiàng)目的判斷多過(guò)對(duì)企業(yè)的判斷，面會(huì)比較廣，從一線到四線都會(huì)看。
首先，我們注重對(duì)位置的考察，項(xiàng)目所處位置在這個(gè)地區(qū)是相對(duì)比較好的；在投資進(jìn)入時(shí)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目估值；交易時(shí)，會(huì)針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行不同的解決方案，比如聯(lián)合開(kāi)發(fā)商收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)成立專(zhuān)項(xiàng)收購(gòu)基金來(lái)做，對(duì)項(xiàng)目重組操盤(pán)時(shí)也會(huì)發(fā)行新的產(chǎn)品。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果所收購(gòu)的項(xiàng)目在最后基金退出時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題怎么辦？
許鵬：市場(chǎng)下行時(shí)，房地產(chǎn)基金在前期進(jìn)入被并購(gòu)項(xiàng)目前就要考慮退出。首先，會(huì)更多地做債權(quán)型收購(gòu)，且對(duì)所收購(gòu)項(xiàng)目的抵押率、標(biāo)準(zhǔn)等條件都比較苛刻，比如收購(gòu)剛性住宅項(xiàng)目前，考察該項(xiàng)目所在地區(qū)有無(wú)限購(gòu)限貸政策，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)量情況，周邊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格情況。其二，我們不光是股權(quán)加債權(quán)的并購(gòu)模式，還會(huì)做網(wǎng)簽、委貸，就是債權(quán)優(yōu)先于股權(quán)，我們雖然是股東，但同時(shí)也是第一債權(quán)人。
對(duì)于現(xiàn)房，做網(wǎng)簽時(shí)，網(wǎng)簽價(jià)值基本是三分之一或三分之一強(qiáng)，基本可以對(duì)應(yīng)市場(chǎng)下行情況，而且住宅偏剛性，且市場(chǎng)在變化，48個(gè)城市已基本取消限購(gòu)，這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)業(yè)態(tài)有很多種，如住宅、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等，你覺(jué)得投資哪類(lèi)業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)比較大？比較看好哪種業(yè)態(tài)形式？
許鵬：養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于私募風(fēng)險(xiǎn)比較大，因?yàn)橹袊?guó)投資人結(jié)構(gòu)是注重短利，難以看到長(zhǎng)期價(jià)值，所以國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)基本都是大型企業(yè)來(lái)做，如保險(xiǎn)、社保基金。目前這種市場(chǎng)下行狀態(tài)會(huì)是一個(gè)比較長(zhǎng)的調(diào)整周期，可能需要三四年，相應(yīng)的住宅投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，有一些三四線城市，一個(gè)樓盤(pán)就把未來(lái)10年、5年的住房需求都占了。
商業(yè)和主題會(huì)是一個(gè)方向，未來(lái)我看好“娛樂(lè)商業(yè)地產(chǎn)”，商業(yè)和主題會(huì)混在一起，商業(yè)里會(huì)有主題的項(xiàng)目，玩的時(shí)候在購(gòu)物，購(gòu)物的時(shí)候在玩，成為一個(gè)消費(fèi)目的地，這樣的產(chǎn)品對(duì)區(qū)位、地價(jià)、交通的適應(yīng)程度很高。此外，保障型住房項(xiàng)目、一二線城市周邊的文化休閑度假類(lèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目、旅游地產(chǎn)都會(huì)是投資熱點(diǎn)，最大投資熱點(diǎn)還是房地產(chǎn)并購(gòu)。在并購(gòu)業(yè)態(tài)上，我們傾向于文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：市場(chǎng)下行下，小的私募基金會(huì)否出現(xiàn)因所投資房企資金鏈斷裂而難以?xún)陡渡踔疗飘a(chǎn)？
許鵬：從目前我們掌握的數(shù)據(jù)和情況，房地產(chǎn)私募基金還沒(méi)有出現(xiàn)難以?xún)陡兜默F(xiàn)象。其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)比很多業(yè)態(tài)更具抗風(fēng)險(xiǎn)性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資最差起碼還有資產(chǎn)，只不過(guò)是資產(chǎn)值多少錢(qián)的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)基金投資5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，中間有3個(gè)項(xiàng)目基本穩(wěn)定發(fā)展，就沒(méi)問(wèn)題。
