林小昭
[從全國來看，供需結(jié)構(gòu)比較緊張的城市大約10個(gè)。其他供需比較健康的中心城市10個(gè)左右，全國總共也就20個(gè)城市房價(jià)有上升的空間。]
在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)的信號(hào)后，地方新一輪的樓市刺激行動(dòng)也隨之密集展開。一系列利好之下，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前價(jià)格還未“觸底反彈”前夕，最佳購房“窗口期”已至。
樓市再迎最佳購房“窗口期”
過去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態(tài)，但對(duì)購房者來說，仍有一些最佳的入市時(shí)間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)后到2009年的一季度就是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。
“我當(dāng)時(shí)在廈門大學(xué)附近買的二手房，單價(jià)不到9000元，當(dāng)時(shí)很多人都覺得買貴了，但現(xiàn)在一平方米已經(jīng)3萬以上了。”來自泉州安溪的施先生說。
此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來一個(gè)最佳購房窗口。以廣州為例，當(dāng)時(shí)購房者在廣州市區(qū)買的房子現(xiàn)在都漲了四成以上。
而現(xiàn)在，類似的最佳購房窗口似乎已顯現(xiàn)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)在開始到二季度末，將是入市的一個(gè)很好的窗口期。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情。
過去十年屢屢準(zhǔn)確預(yù)言樓市走勢的“大炮”任志強(qiáng)(微博)日前在佛山演講時(shí)稱，雖然目前6億平方米庫存超出預(yù)期，但伴隨著房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)減速，到了第四季度，供求關(guān)系回歸平衡，價(jià)格就要開始上升。
“之所以說目前出現(xiàn)了最佳購房窗口期，在于房價(jià)止跌反彈跡象正趨于明顯。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》，目前整個(gè)樓市政策環(huán)境趨于寬松化，而且后續(xù)還有望出臺(tái)一系列政策，比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調(diào)等，這些都會(huì)帶來住房市場成交量上升的態(tài)勢，進(jìn)而促進(jìn)房企調(diào)整定價(jià)策略，并采取漲價(jià)的做法。
嚴(yán)躍進(jìn)說，從這個(gè)角度看，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)，若不積極入市，可能會(huì)延誤最佳購房時(shí)機(jī)，并且導(dǎo)致購房成本加大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析說，在兩到三次降息、市場成交量恢復(fù)三個(gè)月左右、有一個(gè)全國性的普遍政策出臺(tái)之后，窗口期才會(huì)出現(xiàn)。“現(xiàn)在正處于政策利好累積、庫存需要一定時(shí)間消化的階段，總體上看，一線城市的窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。”
這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環(huán)比漲幅為1.2%，成為當(dāng)月全國70個(gè)大中城市中唯一環(huán)比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長態(tài)勢，成為全國唯一的房價(jià)連續(xù)上漲的城市。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來反彈。
張大偉說，去年一線城市不少樓盤都跌了10%，接下來馬上要恢復(fù)到去年下跌之前的最高點(diǎn)。“也就是說，現(xiàn)在正處于2014年深跌之后的恢復(fù)之中，再往上沖多少，要看政策的力度有多大。”
不超20城有望反彈
投資需求曾一直是樓市高增長的動(dòng)力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報(bào)穩(wěn)定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來，短期投機(jī)需求隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少。大多數(shù)城市住房供大于求，價(jià)格過高，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。
張大偉告訴本報(bào)，目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)降準(zhǔn)降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購也有望松動(dòng)，現(xiàn)在確實(shí)有進(jìn)入到窗口期的跡象和可能性。但是否進(jìn)入到最佳購房窗口期，仍然要分城市、分區(qū)域來看，“現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)束了過去單邊上漲的狀態(tài)，不管從心理層面，還是從事實(shí)上的供需矛盾來看，經(jīng)過過去三四輪的上漲，樓市都到了一個(gè)新階段。”
“既然是窗口，肯定是后續(xù)要能漲的才算窗口，會(huì)跌的肯定不能叫窗口。”張大偉說，過去市場供需結(jié)構(gòu)比較緊張，因此只要有鼓勵(lì)政策出來，市場就會(huì)發(fā)生翻轉(zhuǎn)。但這一輪救市政策出來，除了一線城市和部分二線城市市場活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態(tài)。
張大偉表示，從全國來看，供需結(jié)構(gòu)比較緊張的城市大約10個(gè)。其他供需比較健康的中心城市10個(gè)左右，全國總共也就20個(gè)城市房價(jià)有上升的空間。“其他城市要上漲的可能性就很小，因?yàn)樗男枨笠呀?jīng)不支撐價(jià)格上漲的可能性。”也就是說，未來只有北上廣深和廈門等二線城市的房價(jià)有望迎來反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對(duì)過剩的狀態(tài)。
經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進(jìn)一步加劇。
這其中，決定這種區(qū)域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數(shù)據(jù)顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當(dāng)懸殊。其中，廈門增速高居全省首位，9年間人口增長了65.78%，此外像福州市區(qū)、泉州市區(qū)、晉江、石獅等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口也都實(shí)現(xiàn)快速增長，全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢相當(dāng)明顯。
相比之下，有一半以上的區(qū)縣人口出現(xiàn)了負(fù)增長，尤其是閩北、閩西等山區(qū)縣人口負(fù)增長高達(dá)兩成以上。目前這種趨勢仍在加劇。廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長王崎告訴本報(bào)記者，在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房價(jià)走低的情況下，無論是購房者還是開發(fā)商，都會(huì)把資金集中到一二線核心城市，資金會(huì)進(jìn)一步向廈門這樣的核心城市集中。攝影記者/吳軍
