○樓市新政出臺：二套房貸款首付比例降至四成○業(yè)內：刺激有限，但利于盤活存量。

    在2015年一季度尾巴上，多款樓市新政策密集出臺，釋放出“提振樓市”的明顯信號。

    3月30日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知：二套房最低首付款4成，公積金購買首套房最低首付2成，首套房還清貸款者，二套房最低首付只需3成。當日，財政部也來加碼：二手房滿2年免征營業(yè)稅。房產新政利好程度顯然超過預期，或許更值得關注的是，這一輪新政對長沙樓市刺激如何?下一步，房地產市場還有哪些新政可期?

    興奮劑降低首付提振樓市，為什么是降至4成

    新政 解讀

    對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。公積金貸款購買首套房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次購買二套房最低首付款比例為30%。

    在新政發(fā)布前數(shù)天甚至數(shù)小時內，業(yè)內針對降低二套房貸款首付比例的猜測都相對保守：5成。為什么最終降至4成?

    “降至4成超出市場預期，但尚在意料之中。本來就6成，若降至5成，不符合中央去庫存盤活并帶動整體經(jīng)濟的要求。但要降至3成，也過于激進了些，所以4成是合適的。”湘高協(xié)房地產經(jīng)理人分會執(zhí)行會長兼秘書長、長沙創(chuàng)普集團副總裁李杰說，預計4月份成交量將現(xiàn)井噴。

    中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，“從國際經(jīng)驗看，個人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，此前我國二套房普遍執(zhí)行60%至70%，執(zhí)行標準明顯高于國際水平，現(xiàn)在的調整也是市場化的一種表現(xiàn)。”

    2015年開年以來，經(jīng)濟下行壓力加大。從前兩個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟延續(xù)了去年四季度的放緩勢頭，部分經(jīng)濟指標進一步回落，其中房地產市場低迷成為經(jīng)濟增長放緩的原因之一。

    “越是曖昧不清的政策往往造成錯誤的購買決策，而清晰的政策有助于購房者做正確的判斷。”在湖南長城投資有限公司營銷副總經(jīng)理江偉華看來，鼓勵民間閑散資金進入樓市，是徹底解決投資者應對通脹的疑慮，也是解決庫存的良好方式。

    長沙恒瑞地產總經(jīng)理高鐵強表示，“受此提振，一線城市和中心城市房地產成交數(shù)據(jù)將會在未來一個月內得到明顯改觀。”

    “這一系列穩(wěn)定房地產市場的政策調整舉措，對于應對目前經(jīng)濟下行壓力，實現(xiàn)穩(wěn)增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

    組合拳 二手房滿2年免營業(yè)稅，賣家買家誰受益

    3月30日，財政部發(fā)布關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知。個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買兩年以上含兩年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款之后的差額來征收營業(yè)稅;個人將購買兩年以上含兩年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    解讀

    “這對于促進二手房市場發(fā)展是重大利好。”長沙市房地產中介協(xié)會秘書長劉元林說，“該政策出臺的背景是目前全國房屋存有量已經(jīng)很大了，大量房源空置造成社會資源浪費，國家將重點盤活存量，提高資源有效利用，推動房地產市場健康良性發(fā)展。”

    “消費者可以充分利用滿2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅的新政策，積極換取適合自己的改善性住房，以免造成未來‘只有套數(shù)沒有居住素質’的狀態(tài)。”碧桂園集團湖南區(qū)域總裁助理兼辦公室主任藍維維說。

    不過，也有專家指出，此次營業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來不動產登記和房地產稅出臺的預期下，不排除一些大量囤房的人會借機拋售住房。也有專家認為，買房也會從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售，則可能盤活房地產市場大量閑置的存量房，加大房屋流轉率，實際會降低買房成本。

    湖南落地：通知下來就會執(zhí)行

    記者昨日從湖南省直單位住房公積金管理中心獲悉，湖南的“寬松版”公積金新政的落地執(zhí)行也只是時間問題。

   “目前我們還沒有收到正式的文件，如果上面文件正式下來了，湖南一定會響應國家的政策及時跟進調整。”湖南省直單位住房公積金管理中心相關負責人回應。

省直單位住房公積金管理中心的現(xiàn)行政策是：對于購買首套住房已使用貸款，但貸款已結清且房產已轉讓注銷的，現(xiàn)申請住房公積金貸款購買普通自住房的，首付比例不低于40%。

    據(jù)悉，湖南省直公積金現(xiàn)行貸款政策，依然為“保”首套房“限”二套房“禁”三套房——對于購買首套普通自住房的，公積金貸款的首付比例不低于20%;對于人均建筑面積尚未達到長沙市人均建筑住房面積標準41.42平方米，再申請二套房公積金貸款的，首付比例不低于40%，貸款利率上浮至1.1倍;對于現(xiàn)有兩套(含)以上住房或已注銷三套(含)以上住房的，現(xiàn)有一套住房并有兩套住房注銷記錄等情況的，不予辦理住房公積金貸款。

    中國建設銀行湖南省分行住房金融部相關工作人員介紹，由于央行也是下午5點才發(fā)布的通知，一般情況下總行再傳到湖南這邊，再落實到執(zhí)行的話應該也是一兩天之內，“目前我們也在等待總行的通知。”

    隨后，記者聯(lián)系到工商銀行湖南省分行和中信銀行長沙分行等相關部門，對方均表示，肯定會按照央行新政來執(zhí)行房貸，但具體的時間點，還需要等總行通知。

    新政

   再問新政

   [冷思考]

   新政對長沙樓市的刺激有限?

    盡管政策利好頻頻，但不可忽視的是目前長沙樓市供應達歷年峰值，樓市仍以去庫存為主的現(xiàn)狀。

   “這個政策對長沙樓市的刺激有限。房地產市場已經(jīng)進入‘新常態(tài)’，自住性住房需求和改善性住房需求都有非常大的選擇空間，要想吸引消費者，還必須在戶型設計、得房率、物業(yè)服務和小區(qū)配套等多方面拿出真正專業(yè)的水平，只有性價比高的樓盤才會得到購房者青睞。”藍維維坦言。

    一些業(yè)內人士對此也持同樣的觀點。

   “刺激有限。奠定2015全年保7增長目標的二季度說來就來，銀四金五鉆六。”深圳市天驁投資策劃有限公司董事長彭遠才認為。

   “利好的新政并不是托市的利器，大部分開發(fā)商仍會以跑量為戰(zhàn)略，以實現(xiàn)正常的投資運營，從而規(guī)避風險。”江偉華說。

    長沙市房產研究中心分析指出，結合今年前兩個月的數(shù)據(jù)，長沙樓市的成交有一定程度的好轉，去化速度有所提升，但整個長沙市場高土地存量、高在建存量和高在售存量的“三高”態(tài)勢仍比較嚴峻，銷售均價仍低于去年同期。

    藍維維表示，長沙的購房需求主要不是因為房貸的首付比例壓制的，這一政策對省會外的市州樓市刺激可能更大。

    [下一步]

    還有哪些可期的房地產新政出臺?

    此前，記者曾就房貸利率松動等傳聞，向省內多家銀行求證，均獲知湖南地區(qū)房貸政策仍然按兵不動，首套房利率水平維持在基準，但基本沒有折扣。

    不過，這一輪組合拳打出后，有專家認為，下一步房地產新政出臺也為時不遠。

    融360理財分析師張懿望認為，房產新政對首套房房貸市場影響不大，銀行執(zhí)行政策一方面受房貸政策影響，最重要是受央行信貸額度影響。在當前救市環(huán)境下，預計央行將繼續(xù)為市場注入資金。二套房房貸方面，預計房貸利率將繼續(xù)走低，更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策，因為二套房的貸款人更優(yōu)質。

    長沙恒瑞地產總經(jīng)理高鐵強則認為，“后續(xù)相關的銀行利率優(yōu)惠、認貸不認房、貨幣補貼均有望緊鑼密鼓入市。”