中國過去十年，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，而未來十年，樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。
過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強力推動下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。而未來十年，中國樓市發(fā)展背景正在悄然發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。這是樓市告別黃金時代后，再次迎來復(fù)蘇。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。
全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國平均房價環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來的最高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過程。
而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心更是得出結(jié)論，上半年房地產(chǎn)成交量明顯復(fù)蘇，一二線城市全面上漲。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經(jīng)濟處于觸底階段。2015年上半年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.3%。
同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔荨?/span>
當前來看，2015年上半年GDP增速與CPI增速累加值為8.3，已經(jīng)明顯低于10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣�，四次降息三次降準之后仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間，尤其是降準的空間。
從未來中國預(yù)期的經(jīng)濟增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。
從今年上半年GDP增速來講，其實已經(jīng)從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內(nèi)經(jīng)濟通縮的壓力加大。
從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內(nèi)由當前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經(jīng)開始全面降息降準，預(yù)計隨后再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。
此外，國家統(tǒng)計局顯示，截止2015年6月末，中國廣義貨幣(M2)余額133.34萬億元，增速降至11.8%。
從M2增速來看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目標，總體略微偏緊，同時，這也為今年下半年貨幣政策走向?qū)捤商峁┝瞬僮骺臻g。
預(yù)計在宏觀經(jīng)濟觸底階段，定向?qū)捤韶泿耪哂型永m(xù)，2015年廣義貨幣(M2)同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。
但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發(fā)布“330新政”刺激改善型需求入市。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，官方房地產(chǎn)政策持續(xù)松動的主要原因，一是去年以來中國宏觀經(jīng)濟面臨較大的下行壓力，二是房地產(chǎn)市場本身正經(jīng)歷痛苦的去庫存階段。
由于房地產(chǎn)市場能“牽一發(fā)而動全身”地影響上下游數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，樓市回暖無疑能為下半年宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)增長”護航。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運指出，下半年中國經(jīng)濟可能好于上半年。除了現(xiàn)有政策效應(yīng)將持續(xù)釋放外，另一個很重要的因素就是房地產(chǎn)市場的回暖將對相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生拉動效應(yīng)。
這種拉動效應(yīng)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。受房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅擴大等影響，6月中國財政收入同比增長13.9%，增幅比5月份提高8.7個百分點。6月份與房地產(chǎn)相關(guān)的契稅、土地增值稅、營業(yè)稅等均呈現(xiàn)良好增長態(tài)勢。
由于前期樓市降溫影響土地市場，今年上半年中國國有土地使用權(quán)出讓收入下降38.3%，受此影響，一些地方財政投資“穩(wěn)增長”能力下降。
但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著樓市逐漸升溫，政府土地出讓收入的降幅會慢慢收窄。目前中國一二線土地市場也出現(xiàn)復(fù)蘇的勢頭，“地王”和高溢價的地塊開始陸續(xù)出現(xiàn)。
但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會面臨一定的資金面問題。
因此，從2015年下半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現(xiàn)還是比較突出。
從實際市場表現(xiàn)來看，銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎，并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動，銀行等金融機構(gòu)不會無限制再給房企更多的“救命錢”。
甚至當前金融機構(gòu)為了控制樓市投資風險已經(jīng)開始對于中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年上半年類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導(dǎo)致企業(yè)資金面危機的導(dǎo)火索。
從“330新政”二套房貸降首付的執(zhí)行結(jié)果來看，截止目前，“330新政”已經(jīng)發(fā)布3個多月時間，全國大多數(shù)城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少數(shù)城市比如上海、廣州開始收緊二套房貸政策。
當前銀行通過縮水執(zhí)行或暫不執(zhí)行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現(xiàn)，從目的的角度來看，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，旨在通過暫緩或縮水執(zhí)行，通過有條件降低二套首付或暫不執(zhí)行二套首付降至四成的政策規(guī)避市場風險。
宏觀經(jīng)濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續(xù)，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調(diào)。這表明，住房市場形勢正由總量供不應(yīng)求進入結(jié)構(gòu)性過剩階段。
優(yōu)質(zhì)住房仍將存在“結(jié)構(gòu)性短缺”。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。
但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。
隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。
“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為未來十年中國樓市發(fā)展的大背景。
“住好房”將取代“有房住”，成為未來十年中國住房發(fā)展主線。根據(jù)一般的消費規(guī)律，當總量短缺問題解決后，對高品質(zhì)的訴求將提升。
城鎮(zhèn)居民的住房消費重點，將由擁有商品住房，轉(zhuǎn)變?yōu)椴粩喔纳片F(xiàn)有居住條件。
中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。
緊湊型公寓樓仍是當前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切。
擠住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有別墅，住普通社區(qū)的向往住進高檔社區(qū)，住在偏遠郊區(qū)的希望能夠就近居住減少通勤時間，在城內(nèi)有房還想要有個更接近自然的度假房產(chǎn)，這些都構(gòu)成了潛在的住房改善需求。
需要注意的是，不能將居民改善住房條件的意愿，簡單理解為購買大戶型，將小房子換購成大房子。
個性化、人性化、智能化、環(huán)境友好化及內(nèi)部空間的改造優(yōu)化等，都將構(gòu)成住房實質(zhì)性改善的內(nèi)容。
居民將小房子換成大房子，有時意味著離城市中心更加偏遠，且家務(wù)勞動成本大大增加。
在家庭小型化的趨勢下，房屋面積增大也不能容納更多的人居住�，F(xiàn)代社會，多代同堂只是一種理想狀態(tài)，實際上摩擦很大難以和諧共居。
以日本經(jīng)驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以后，戶均住房面積并沒有增加，居民家庭沒有借房價大跌之契機換購大房。
人們更傾向于把收入用于住房內(nèi)部空間利用上的改造與優(yōu)化，而不是以小換大。
這表明，日本樓市退燒后，住房消費行為變得更為理性。
隨著住房發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，以及住房發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：
一是住房存量的結(jié)構(gòu)性過剩如何消化及鬼城、空城問題。
未來十年，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重將趨于下降。
由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。
未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。
三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會更加突出。
此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。
這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。
隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。
二是住宅小區(qū)物業(yè)脫管問題。未來住宅小區(qū)被物業(yè)公司主動“拋棄”的現(xiàn)象將會越來越常見，形成一個重要的社會問題。
在過去住房大開發(fā)時代，開發(fā)商為了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物業(yè)管理費用進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。
隨著大開發(fā)時代淡出歷史，部分開發(fā)商退出區(qū)域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物業(yè)管理來促進新樓盤銷售。
失去了開發(fā)商補貼后，小區(qū)原有的物業(yè)管理將難以維持，隨時面臨被物業(yè)脫管的可能。
物業(yè)脫管的另一個重要原因是，我國的住宅小區(qū)規(guī)模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產(chǎn)生了一個物業(yè)費搭便車問題。
部分業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費，從而間接將物業(yè)管理成本轉(zhuǎn)嫁到繳費業(yè)主的身上。
