盡管去年9·30以來,持續放松了信貸,流動性趨于寬松,但在股市暴跌和商品房高庫存的雙重夾擊下,房地產市場并不好過。
上半年,樓市唯一的關注熱點似乎就是深圳樓市,除此之外,北京通州成為副中心、上海拍出天價地,也引發了一些關注,但整體表現平淡。
進入7月,股市過山車式的跌宕讓人心一直懸在崖邊,反倒是樓市量升價穩的回暖,讓人可以尋覓到一絲安慰。
但也僅僅是安慰。房地產市場不可能回到過去那種狂飆式的增長了,純增量時代已逝,樓市已進入增量、存量并重甚至重點盤活存量的時代了。這是博鰲·21世紀房地產論壇第15屆年會上,嘉賓們近乎一致的觀點。
進入“平庸式”增長
6月下旬股市調整后,樓市也在感冒。CRIC監測的68個重點城市數據顯示,7月上半月,商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米,環比6月下半月下跌15%,各能級城市成交面積環比全線下跌,樓市出現降溫跡象。
2015年,房地產業內人士一個普遍的感受是,行業受關注度大幅降低了,人們的注意力都跑到了股市·互聯網。“除非你把樓市和股市聯系起來說,否則都沒人感興趣。”北京一位開發商人士開玩笑說。
話雖夸張,但在很多城市是事實。70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅區間分布圖顯示,2015年1-2月份房價停留在“過冷”區間,3-5月份進入“偏冷”區間,6月份走出“偏冷”區間,開始步入“合理”區間,預計三季度房價將停留在“合理”區間。
合理、平穩,這或許是房地產市場未來的常態。房地產的發展要放到宏觀經濟的背景中去理解。專家指出,前幾年,國內經濟增速下行,但其中的房地產投資占比卻穩步增長,這種背離關系是不正常的,現在的下滑則是回歸常態。
2008年4萬億貨幣刺激政策帶來的溢出效應,已在2013年基本消化,在當年房地產銷售達到13億平方米的峰值后,2014年市場進入自發式調整。
2014年,房地產投資增速由過去的最高40%、平均20%的增幅,迅速降至10%以內,2015年上半年,房地產開發投資增速繼續創下6年新低。國家統計局最新公布的數據顯示,1-6月份,全國房地產開發投資43955億元,同比名義增長僅為4.6%,比1-5月份回落0.5個百分點。
在7月19日的博鰲·21世紀房地產論壇上,全聯房地產商會創會會長聶梅生表示,經濟下行壓力依舊較大。房地產投資增速也表現出了與宏觀經濟同步下降的態勢。不過,主流經濟學家認為,經濟已出現筑底企穩的態勢。
聶梅生表示,未來房地產投資在GDP中的比重還將下降,房地產發展進入一種弱平衡狀態。但另一方面,全社會的家庭收入結構已經發生變化,家庭收入增長超過房價漲幅的情況已經出現,2014年開始我國居民人均收入增速逐漸超過GDP增速,伴隨消費占比上升,經濟結構的改變將直接影響到房地產市場的走向,服務對開發企業的重要性會大大增加。聶梅生預計,2015年全國房價漲幅將很難超過GDP增速,也將低于人均收入增幅。
北京師范大學金融與產業研究中心主任鐘偉認為,對于房地產不能太樂觀,但也不必過于悲觀。2010年以來到現在,將近7年長周期的經濟下行即將結束,房地產行業也已經觸底開始回升,并且將在2015年-2020年有一個平靜的增長期,而其走勢也將與中國經濟的走勢幾近一樣。
鐘偉稱,房地產行業依舊會增長,只是其增長模式將由原來的“領先增長”轉變為“平庸增長”。
專家表示,房地產在市場供需上將逐步回歸理性。從房地產參與者對房地產市場的期待來看,高暴利的幻想會減少,取而代之的是一個謹慎樂觀的態度。房企可能不會過于激進拿地,而是量力而行,尤其對于一些找到新產業突破口的房企來說,可能會逐漸朝輕資產的模式轉變。
