近期，我國房地產(chǎn)市場異常“火爆”，各大“地王”爭相“露臉”。6月3日，北京市國土局官網(wǎng)正式掛牌通州一宗多功能用地，地塊的起始價高達87億元，被冠上“超級地王”的稱號。相關(guān)統(tǒng)計顯示，今年以來，22個熱點城市已誕生超過100個“地王”。對此，專家指出，當前，我國房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象較為嚴重，一、二線城市“地王”、高價房屢見不鮮，需要注意防范泡沫，而三、四線城市則是去庫存的重點，應(yīng)著眼長遠，加強與城鎮(zhèn)化相結(jié)合，讓居民既買了房，也提高了生活水平，而不是簡單地找人“接盤”房地產(chǎn)庫存。
有成績但任務(wù)仍艱巨
房地產(chǎn)去庫存正由地方到全國開始交出一些不錯的“成績單”。部分省市去庫存已有所收效，截至4月底，廣東省商品房庫存15697萬平方米，比去年年底下降655萬平方米；一季度海南省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額分別同比增長78.1%和73.9%，成為近年來增幅新高；截至4月底，寧夏吳忠市房地產(chǎn)庫存110.9萬平方米，較2015年底下降48.7萬平方米。
就全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)而言，國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎表示，今年以來，商品房銷售量價齊升，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進展。1-4月份，全國商品房銷售面積同比增長36.5%，銷售額增長55.9%；4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，已連續(xù)兩個月減少。
雖已取得一定成績，但房地產(chǎn)去庫存任務(wù)仍較為艱巨。中國物流信息中心武威表示，5月房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個月回落走勢，指數(shù)均在50%以下，顯示市場供需兩端均顯疲弱，結(jié)合數(shù)據(jù)的變化，雖然今年以來一、二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫存依然較大的壓力。
“當前，不少三、四線城市房地產(chǎn)庫存不降反升，這是需要注意的。前期大量的住房建設(shè)積累了較大庫存，居民較弱的購買力、不活躍的市場交易又無助于緩解庫存壓力，而當?shù)鼐用褓彿康臐摿俺擎?zhèn)化的作用也沒有很好地發(fā)揮，這些都限制了三、四線城市去庫存的推進。”中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受本報記者采訪時說。
需消化但并不是“轉(zhuǎn)嫁”
“較大的庫存壓力對我國經(jīng)濟的影響不容忽視。”趙錫軍表示，房地產(chǎn)市場與消費、投資、生產(chǎn)及金融等多個領(lǐng)域密切相關(guān)，影響面很大，首先，大量庫存浪費了很多資源，特別是一些爛尾樓、“死城”讓很多資源固化在上面而無法得到使用，對地方經(jīng)濟、就業(yè)及稅收都產(chǎn)生了負面影響；其次，庫存的積累也意味著不少銀行等金融機構(gòu)無法收回地產(chǎn)商的貸款，這會增加銀行的不良資產(chǎn)，不利于金融市場穩(wěn)定；再者，一些地方缺乏規(guī)劃的住房建設(shè)會增加再開發(fā)的難度，可能給城市帶來不可修復(fù)的損害。
為了保障經(jīng)濟的健康發(fā)展，去庫存是必然之路，但不是通過轉(zhuǎn)嫁庫存壓力及風(fēng)險來實現(xiàn)。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵指出，當前社會上有一種看法認為，加快農(nóng)民工市民化，是要讓農(nóng)民工當房地產(chǎn)市場的“接盤俠”。這顯然是一種誤讀，農(nóng)民工進城的確是“去庫存”最主要的利好，但這并不是說農(nóng)民工市民化就是鼓勵農(nóng)民工買房。
找人“接盤”樓市庫存也無益于解決問題，反而可能影響經(jīng)濟健康發(fā)展。法國巴黎銀行亞洲首席經(jīng)濟學(xué)家陳興動表示，如果只是單一地讓農(nóng)民群體大量買房，則農(nóng)民的購買力可能會因此下降，買房后會減少農(nóng)民在其他方面的消費，這并不利好經(jīng)濟。
華南理工大學(xué)公共政策研究院助理研究員譚銳指出，近年來，由于北京、上海、深圳等大城市房價“暴漲”，居民連夜排隊搶購住房，有的人甚至把整棟樓買下來再賣，這實際上是將開發(fā)商的庫存變?yōu)橥顿Y者的庫存，高庫存的問題并沒有得到真正解決。
盯重點還需“量體裁衣”
要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的去庫存，還應(yīng)該強調(diào)“量體裁衣”。趙錫軍指出，當前，去庫存的重點在三、四線城市，而一、二線城市則是要防止過度開發(fā)投資，防范樓市過熱，特別要防投資性需求借居民剛性需求的名義過度刺激樓市。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示，特別反對僅僅為了短期去庫存采取“飲鴆止渴”的辦法，比如零首付、場外配資，這樣會埋下房地產(chǎn)泡沫的種子，去庫存的根本在三、四線城市，應(yīng)該加快城鎮(zhèn)化，可以引導(dǎo)農(nóng)村居民先租后買，暫時可以由政府的某個基金將房子買下來，租給農(nóng)民住，使房子先用起來。
“推進城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民工市民化，應(yīng)打破農(nóng)民工進城門檻，解決就業(yè)問題，鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，延長中小企業(yè)壽命。同時對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進行結(jié)構(gòu)性改革，降低房價，讓農(nóng)民工買得起城里的好房。”清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明說。
趙錫軍表示，三、四線城市去庫存不是短期內(nèi)能夠解決的，必須放眼長遠，要緊緊抓住與城鎮(zhèn)化結(jié)合這一重點方向，要推動產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集，重視公共服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施的建設(shè)，既要讓居民買得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高，這是一個良性的過程，而不是簡單地讓誰“接盤”房地產(chǎn)庫存。
