開盤放在體育館里，座無虛席如明星演唱會(huì)，還得搖號(hào)；這廂剛拍出一塊高價(jià)地，周邊樓盤便立即來個(gè)“封盤”，銷售員第一時(shí)間在朋友圈里發(fā)出早已制作好的海報(bào)：“我們即將漲價(jià)”……
2016年上半年，這一幕幕富有戲劇性的“樓市故事”在杭州反復(fù)上演。是的，杭州樓市經(jīng)歷數(shù)年沉寂，又熱了起來，而且是大熱。商品房成交套數(shù)、面積、金額三項(xiàng)指標(biāo)、二手房成交套數(shù)及土地成交金額，均創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，“史上最火半年”頭銜當(dāng)之無愧。
不過與北京、上海、深圳為代表的一線城市，及蘇州、南京、廈門、合肥等部分優(yōu)質(zhì)二線城市房?jī)r(jià)大幅跳漲相比，杭州樓市顯得相對(duì)理性也更加成熟。
樓市預(yù)期明確改變
以下這組來自浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，為我們勾勒出上半年來杭州樓市的“全景圖”：
——杭州市區(qū)（不含富陽區(qū)）新建商品房成交97345套，成交面積995.1萬平方米，成交金額1667.6億元。甚至超過2010年至2014年這5年間任何一年的全年成交量。其中，主城區(qū)商品房成交面積為427.7萬平方米，余杭區(qū)商品房成交面積為349.5萬平方米，蕭山區(qū)商品房成交面積為217.9萬平方米。
——顯性庫存從2016年年初的16.7萬套，下降到2016年6月底的13.5萬套。實(shí)際庫存凈流出334.5萬平方米。市區(qū)商品住宅存銷比，以近一年的去化速度算，只有6個(gè)月。
——新建商品房成交均價(jià)為16758元/平方米，同比上漲3.3%。其中，主城區(qū)成交均價(jià)為22294元/平方米，余杭區(qū)成交均價(jià)為11507元/平方米，蕭山區(qū)成交均價(jià)為14315元/平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月的數(shù)據(jù)還沒出來，但5月杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.5%，同比上漲17%。
——二手房成交34111 套，同比上升56.9%，創(chuàng)歷史同期新高，且已超出除2009年和2015年以外的其余年份的年度成交量。
——土地共計(jì)成交77宗，總出讓面積266.1萬平方米，總可建面積660.6萬平方米，總成交金額810.1億元，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，居全國(guó)第一。
若要追溯本輪樓市啟動(dòng)的原點(diǎn)，恐怕要回到2015年末，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“去庫存”。春節(jié)前后，除了降首付、降契稅、營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)政策急切出臺(tái)，貨幣信貸也趨向?qū)捤桑?016年一季度央行公布的數(shù)據(jù)，新增信貸額達(dá)4.61萬億元，已超過2009年一季度的4.59萬億元。
于是，人們的預(yù)期發(fā)生了180度轉(zhuǎn)變。更確切地說，這是自2011年初限購限貸以來，大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的首次明確改變——房?jī)r(jià)要上漲，甚至可能大漲。以北京、上海、深圳為代表的一線城市，蘇州、南京、廈門、合肥等部分優(yōu)質(zhì)二線城市，房?jī)r(jià)大幅跳漲。
對(duì)杭州而言，有近一年來月成交均破萬套的“長(zhǎng)期醞釀”，有政策和貨幣的“春風(fēng)吹暖”，再加上外圍市場(chǎng)的漲價(jià)效應(yīng)這個(gè)“星星之火”，“剛需”們坐不住了；股市低迷、投資無門的改善兼投資型需求及部分純投資性的“熱錢”，也同時(shí)涌入樓市：3 月，杭州市區(qū)商品房成交，刷新歷史所有月度紀(jì)錄，創(chuàng)下近2.5萬套的天量，此后的4、5、6月，成交量依然保持在近2萬套高位。4個(gè)月，包攬了歷史月度成交前四。
高成交量下，庫存基本回歸正常。如果以2016年上半年月均銷售速度，杭州市區(qū)商品住宅庫存消化僅需5個(gè)月，下城、濱江、下沙等區(qū)域，未來或?qū)⒚媾R無房可售的局面；酒店式公寓庫存消化需約11個(gè)月。但寫字樓庫存消化需約38個(gè)月，商鋪庫存消化需約39個(gè)月，是庫存積壓重點(diǎn)。
