二三線城市消化庫存需50個月以上
國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數據還顯示，二三線城市商業用房等消化周期在50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。專家說，商業地產去庫存形勢很嚴峻，壓力要比住宅地產還大，將直接關系到市場的健康發展。
下滑的實體商業拖累商業地產“入冬”。同策咨詢研究部數據顯示，6月末，全國十大城市商業市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業存量創新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。
同策咨詢研究部研究經理許之靜稱，根據國家統計局數據測算，當前商業地產過剩情況嚴重，二三線城市的存銷比多在50個月以上。
“商業地產去庫存的壓力比住宅地產還要大。”商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平說。
住建部住房專家委員會副主任、中國商業地產聯盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質化、邊緣化、過量化是當前商業地產面臨的主要問題。
王永平說，目前，商業地產行業呈現整體性困難，問題既來自行業內部，如商業規劃失控、地產商業項目供應量過大等，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。因此，商業地產去庫存效果，直接關系到市場是否能健康發展。
陽光100集團常務副總裁范小沖說，庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設施庫存，對開發商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業的庫存壓力”。
在這些壓力下，商業地產開發商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業股份有限公司總經理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發了20多個項目，其中不乏大體量的商業地產項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業資產，以盤活商業資產。”
但業內人士告訴記者，商業地產受宏觀經濟的影響較大，而且投資規模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業單打獨斗有相當的難度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。“政府的責任是真正管控好土地的供應量。”顧云昌說，在目前形勢下，不能以規劃大量商業地產帶動周邊建設作為提升城市形象的手段，而是要根據市場需求，有保有壓。
針對各地去庫存壓力，顧云昌認為，政府首先應從供給端入手，要優化土地供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業用地出讓。
雖然目前商業地產面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來了消費擴大升級的機遇。因此，專家建議，商業地產在運營上，一方面要考慮如何合理配比業態，另一方面則要通過創新填補客群空白；同時，政府也應采取措施推動和鼓勵傳統商業向體驗型業態過渡。根據新的消費趨勢，未來商業零售業發展將向以體驗式業態為主的商業綜合體過渡。
