10月26日晚間，由李嘉誠掌控的長實地產發布公告，看完后總結一下，說的就是，李嘉誠又賣樓了，而且這次，又是上海陸家嘴的“稀缺貨”。
公告顯示，此次交易的是近27萬方的上海陸家嘴世紀匯廣場，代價是人民幣200億元(約230億港元)，交易在2017/2018年前后就會完成。
要知道，這棟物業大概值7.4萬/平米。今年夏天，中國人壽保險從SOHO中國手中，花32.2億拿到的SOHO上海世紀廣場，也處在差不多位置，折合單價7.9萬元/平。
李超人不僅拋了，而且和上次一樣，也是整棟出售。
所有相信他說的，“投資房地產，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這一理論的人們，有沒有覺得臉上辣辣的？
賣它，是因為它的地段好！
而李嘉誠的每次出現總能引起騷動，因為在商界，他總能被奉為傳奇。這主要是因為其無比較精準的投資而被奉為天神。
讓我們來粗略算筆賬：目前，世紀匯廣場所在區域的租金差不多以10元/平米/天計，按照其面積計算，項目一年租金差不多10億，除去一些稅費、物業管理等費用，租金回報大概在5%左右，租金每年增長率大概3%。
3%，這個數字對于李嘉誠來說，低了，而且他可能覺得，未來增長空間是有限的(換句話說，已經差不多見頂了)，所以此時出手賣掉并非不是好選擇。
但對于接盤方“中國人壽保險”來說，由于項目所處區域是上海最成熟的商圈之一，因此未來收益相對穩定，這樣的收益對于成本只有2%左右的險資來說再合適不過。
所以從做生意角度，這是一個雙方都心悅誠服的不錯買賣。
但很多人可能不懂了，3%，還低？
這就是李超人的高妙之處，人家總是能看到未來十年，甚至五十年。
無法否認，新商圈取代老商圈是規律，新興商圈的增值潛力或者說速度，比起已經很成熟(甚至熟透)的老商圈來說，一定會更大更快，也就是說成熟商圈的增值速度相對更慢。
參見標的可見陸家嘴的世茂濱江，如今的均價差不多只有8萬/平，而大寧金茂府的均價早已超過9萬/平。
“也就是說，不動產投資，成熟區域雖然流動性好，但從投資角度來說，并不合適。”資深房地產人士直言。
但李超人拋，絕對是虧不了的。
要知道，十多年前，長和系中標世紀匯廣場所在的世紀大道2-4地塊時，樓面價才1.2萬元/平方米，而像長實這樣的香港企業，資金成本最多就在3.5%左右。即使項目在建設過程中的配套投資相當大，但沉淀了這么多年，光靠土地增值也漲夠了。
好吧，這不是重點，重點是，我們應該學習李超人的眼光。判斷未來的眼光不易學，至少判斷投資標的的眼力，要能GET到。
李超人永遠不是沖著最好地段買！
既然李超人已經做出了投資表率——太熟的地方小心，那么或許我們應該關注一些目前不成熟，但規劃已開始的區域。
但這之前還需要注意幾點：
首先，標的所在地一定是有發展規劃的，如果該地區的經濟發展不是很快，則在這類土地上建設的房地產在中短期內的增值幅度不會很大。
就拿佘山來說，雖然地方遠，但 《松江區佘山新市鎮總體規劃(2015-2040)》讓這個有森林、有地鐵、有規劃，還緊靠大虹橋中央商務區的地方“劇情滿滿”。相信提前布局這一區域的開發商會很興奮，比如在佘山有大量別墅項目的吉寶置業。畢竟它項目附近的大虹橋中央商務區，是納入了國家戰略版圖的，不僅擁有全市集中交通樞紐，更有數倍于陸家嘴的商務體量，未來升值潛力巨大。
第二，即便是市區鎮周邊的郊區或新開發區，投資物業也要選有完善區域規劃、具備基本的交通條件，以及有供水、供電等保障的地區。
據說很多開發商現在都很自覺得自造配套來提升潛力，比如上述吉寶項目都配備有五星級酒店、高爾夫球場、歡樂谷、大型購物中心等偏高端的休閑、娛樂、商業配套。要說“造城”的好處，世博前灘的迪士尼更有說服力。迪士尼一帶的可售住宅2008年的單價只有1萬/平米，現在均價已經上升至7萬/平米。
第三，要考慮城市規劃因素，包括土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、交通道路狀況等。土地用途的允許范圍越大，越便于規劃設計，越利于獲取投資收益，投資回報率越高。
第四，站在城市規劃角度，再來選擇投資地段。房地產投資地段只是整個城市土地的一個組成部分，因此必須從整個城市規劃的角度來選擇投資地段。在選擇投資地段時，既要判斷近期的投資熱點地段，又要判斷中長期的投資熱點地段，還要判斷隱蔽的投資地段。
綜合上面兩點，我們可以舉上海長興島的例子來說明。浦東新區核心地帶目前已經很難進去了，這就給了長興島這種地方很大機遇，因為首先從距離上看，長興島地塊距離浦東新區4大產業核心區域的距離并不是很遠，一旦客戶需求溢出，它或是最優先的受益區域，所以具備很強的消費潛力，而且這部分購買力還都不低。
像泰禾這些前期已經布局了長興島的企業，其實算眼光不錯的，比如泰禾在長興島買地的花費是47億，但在上海建設用地負增長的背景下，外環內宅地基本絕跡，供求關系非常緊張，長興島這片區域的土地增值比例，可能不輸前灘。
所以，無論是企業還是個人，投資確實看眼光。而眼光基于專業的投資知識，更基于對城市的了解、對政策的判斷。
