大清早上班路上，旺財(cái)準(zhǔn)時(shí)就收到了統(tǒng)計(jì)局的70城數(shù)據(jù)。看看數(shù)據(jù)，只想推推鼻梁上的墨鏡，微微一笑。
不出所料，樓市已被冰封，一線城市房價(jià)穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)。調(diào)控下的熱點(diǎn)二線城市幾乎都齊刷刷地縮小漲幅，成都甚至出現(xiàn)微降。排在漲幅前列的已被被長沙、鄭州等之前相當(dāng)?shù)驼{(diào)的一些城市取代。
旺財(cái)此前一直說，調(diào)控就是要穩(wěn)房價(jià)！穩(wěn)房價(jià)！穩(wěn)房價(jià)！所以，雖然這些熱點(diǎn)城市大部分還是在繼續(xù)漲，但漲幅已經(jīng)大幅縮小了。當(dāng)然也可以換成統(tǒng)計(jì)局的說法：一二線城市降溫了！而且，10月下半個(gè)月比10月上半個(gè)月跌了一滴滴喲。
旺財(cái)一貫的觀點(diǎn)是長期看好的死多派：調(diào)控的效果只是短期的，不能改變一二線城市房價(jià)長期看漲的趨勢。同時(shí)，一線城市隨著集聚效應(yīng)的不斷增加，房產(chǎn)的價(jià)值必定超過二線。
不過，長期看多，短期也難操作。所以，旺財(cái)請(qǐng)來了一位朋友，他對(duì)于緊接著的下一波行情看得更清晰。
旺財(cái)這位朋友，宋會(huì)雍，知名地產(chǎn)公司資深研究員。有十幾年的房地產(chǎn)市場研究和咨詢經(jīng)驗(yàn)，擅長基于大量的市場成交、銷售數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果分析和判斷市場，對(duì)一手房和二手房市場狀況都有獨(dú)立見解。
在他看來，目前一線城市已經(jīng)挖不出金子了，但二線城市卻還有機(jī)會(huì)。
首先要清楚：這輪房價(jià)漲，是誰撐起來的？
這一波價(jià)格的上漲，驅(qū)動(dòng)點(diǎn)主要在“地王”，而且突出特點(diǎn)是國企、央企拿地王更多。土地賣了高價(jià)，自然帶動(dòng)對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。
在這段時(shí)間，一線市場有了一個(gè)和以往不同的變化——投資客不來了。投資客原本在每一波市場上漲中都起了很大的作用，歷史上最高曾經(jīng)占到成交量的40%。但這一輪他們的作用非常弱，成交占比一直沒有超過10%。
作用最大的是誰？自住改善需求人群。
行將結(jié)束的本輪行情，是投資者出貨、自主改善需求接盤。從交易房屋類型上也能看出這種變化：1000萬元以下的特別好賣，尤其是600萬元到800萬元的區(qū)間；1000萬以上的豪宅也賣得掉，但價(jià)格上漲非常遲緩；公寓類產(chǎn)品受歡迎，別墅類產(chǎn)品少有人買。
一句話，置換型購房者的比例上升非常快！
舉個(gè)上海的例子：2015年年初，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)通過置換改善的比例是7成多，2015年年底到了9成，目前仍然是9成；中環(huán)線以內(nèi)已經(jīng)到了8.5成；中外環(huán)間2015年年初置換改善買房的比例是5成，年底上升到7成多到8成；外環(huán)線以內(nèi)現(xiàn)在的置換改善購房人群也接近8成了。
這個(gè)數(shù)字變化透露出來的信號(hào)是，購買力主要是改善的人群帶動(dòng)的，先賣房，再買房。這和之前的情況相比發(fā)生了明顯變化，說明房屋購買力一層一層往下深挖得也快到底了。剛才上海的例子中，未來房價(jià)提升，還是只能通過改善型人群來實(shí)現(xiàn)，但再改善已經(jīng)越來越難，房價(jià)提升也不會(huì)出現(xiàn)和過去兩年類似的情況了。
進(jìn)行到現(xiàn)在，一線城市的房價(jià)，潛力挖得差不多了
一線城市一直都有限購，即便是現(xiàn)在部分銀行貸款收緊，也有年尾信貸額度告罄的階段性因素。再次調(diào)控能夠暫時(shí)壓制需求，但大家對(duì)未來發(fā)展走勢的判斷不會(huì)發(fā)生太大轉(zhuǎn)變，甚至，反彈的預(yù)期還會(huì)變得更加明確。
但還會(huì)“彈”得像過去這么厲害嗎？實(shí)際上，經(jīng)過了2015年到2016年的這一輪上漲，一線城市的潛力已經(jīng)被挖掘得差不多了，很多指標(biāo)都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
還是以上海為例，首先是非戶籍外來人口的逆轉(zhuǎn)。2009年之前，上海的城市新增人口每年能增加50萬到60萬，2009年新增80多萬，2010年開始連年快速下降，到2015年，新增人口變成了負(fù)數(shù)——人口凈流出了。
近幾年出生率低，戶籍人口在下降，現(xiàn)在新增人口也沒有了。這會(huì)導(dǎo)致本來比較穩(wěn)定的人口結(jié)構(gòu)被破壞，而人口結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步影響購房需求。
其次是租賃市場。上海的房屋租賃價(jià)格通常每年都有小幅上漲，但2016年3月之后房租就不漲了。這說明居民收入沒有增加且人口在凈流出，直接的結(jié)果就是未來租金回報(bào)率進(jìn)一步下降。
于是在政府調(diào)控的作用之下，一線城市會(huì)橫盤比較久的時(shí)間——可能比歷史上曾經(jīng)任何一次的調(diào)整時(shí)間都會(huì)更長、程度也會(huì)更深。長期的橫盤，會(huì)讓一線城市的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下調(diào)空間。
所以目前，一線城市整體購房需求已經(jīng)到了臨界點(diǎn)
現(xiàn)在一線城市的二手房領(lǐng)域漸漸出現(xiàn)愿意接受還價(jià)的賣家了。
雖然政策是10月就開始陸續(xù)出臺(tái)，但市場變化在9月就發(fā)生了。二手房中介門店新增來客的數(shù)量明顯變少，說明這一波置換的熱潮到尾聲了。短期內(nèi)，置換型改善群體的潛力到頂了，而今年的成交主要就是置換改善人群在買。一線城市整體的購房需求已經(jīng)到了一個(gè)臨界點(diǎn)了。
當(dāng)市場出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候，購房最堅(jiān)決的是剛需人群，改善需求的彈性比較大——市場不行就停下來等。這也會(huì)造成一個(gè)情況，未來中高端物業(yè)的價(jià)格最不穩(wěn)固，高端房的銷售折扣可能是所有類型里最大的。
房地產(chǎn)市場一直有種說法：高端房最保值、升值快。但這要看環(huán)境：在上漲周期里，這部分房子確實(shí)是漲價(jià)最快的，而在市場被調(diào)控的時(shí)候，最先跌的也是中高端房。本地戶籍家庭不允許買第三套房，外地投資客不允許買房。只有改善型需求有能力、有資格買中高端房，而這部分需求又是彈性最大的，情況不好就不換了。
市場結(jié)構(gòu)決定了中高端房的價(jià)格彈性最大。置換型人群的目標(biāo)區(qū)間內(nèi)、600萬元到1000萬元的住宅，未來10%的價(jià)格彈性空間是可期待的。
這意味著：二線城市還蘊(yùn)藏著一波未來行情
一線樓市的潛力沒那么大了，那二線城市呢？
在最近的調(diào)查里我們發(fā)現(xiàn)，二線城市中的南京和蘇州，投資客的比例都相當(dāng)高。南京的購房者中投資客的比例超過3成，蘇州購房的投資者比例甚至接近7成。而上海投資客最多的時(shí)候也只占購房者的4成。
一線城市早早就限購了，而且限購的措施不斷優(yōu)化，二線城市此前卻沒有這么嚴(yán)的限制。同時(shí)，二線城市、計(jì)劃單列市有被一線城市擠出的人口，同時(shí)也有來自周邊城鄉(xiāng)的人口凈流入，在就業(yè)、教育、醫(yī)療和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上也具備相對(duì)優(yōu)勢。
因此，二線城市未來房地產(chǎn)市場的大致變化會(huì)走北上廣深的老路，它們的潛力還會(huì)被再次挖掘，直到像一線城市一樣，把本地改善需求也挖掘殆盡。
從目前來說，二線城市至少還蘊(yùn)藏著一波未來行情。盡管現(xiàn)在二線城市也全面限購，房價(jià)也會(huì)有下挫的過程，但這只是壓低了市場情緒，并不是購買力不足。等到市場逐漸接受和消化了政策或者限購松綁，潛力還會(huì)再次釋放。到那時(shí)，成交量持續(xù)攀升，帶動(dòng)價(jià)格上漲。這個(gè)過程會(huì)比較長，可能需要3年以上的完整周期才能實(shí)現(xiàn)。
二線城市的下一輪上漲和2015年到2016年的一線城市行情相比，相同的是置換需求到頂、投資客離場，達(dá)到基本平衡，不同的是量價(jià)的漲幅不會(huì)有那么大。
短期內(nèi)，一二線城市調(diào)控還可能加碼，直到需求被擠向三線城市
這輪調(diào)控的主旨是控風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)查拿地的資金來源，防止風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到銀行，范圍也會(huì)越來越廣，企業(yè)發(fā)債的資金和信貸的資金都不能用于拿地；通過限購，把需求擠到三線城市幫助去庫存。
政府一直樂見于房地產(chǎn)市場向上發(fā)展，所以即便出政策去杠桿，也不會(huì)抽得那么狠。主要還是要通過引導(dǎo)資金的合理分布來降低風(fēng)險(xiǎn)。資金集中在企業(yè)和投資者手里很容易高風(fēng)險(xiǎn)。
如果達(dá)不到擠壓需求去三線城市的效果，政府可能會(huì)在一二線城市限購的持續(xù)期和力度方面進(jìn)一步加碼，還有可能進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。
