中國指數(shù)研究院3日發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)& 2017展望》報告，全面梳理包括我省寧蘇錫等城市在內(nèi)的2016年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)，并對2017年樓市做出展望。
寧蘇買房套均花費(fèi)排位居前
去年，寧蘇錫樓市量價齊升，買房門檻逐步抬高。在三地買一套房平均花費(fèi)多少錢？報告給出答案：南京207萬、蘇州213萬、無錫116萬。放眼全國，購房門檻最高的是北京，成交住房套均總價549萬；深圳次之，套均總價525萬；上海套均總價488萬，位列第三；廈門套均總價318萬，列第四；蘇州、南京緊隨其后，居第五、第六。這份報告同時統(tǒng)計8個三線城市2016年成交住房套均總價，其中，昆山136萬、南通110萬、常州93萬。
核心一二線城市及其周邊三線城市成交住房套均總價較2015年明顯上升，其中，北京住房成交套均總價同比漲33%，深圳同比漲幅更是超過50%；蘇州、廈門、東莞、昆山等套均總價漲幅超30%；合肥、南京等套均總價漲幅達(dá)20%左右。
各地高價位住房“門檻線”因此水漲船高，北京、上海超1000萬元，深圳971萬元；二線城市中，蘇州高價位住房“門檻線”同比提升幅度最大，目前是412萬；其他省內(nèi)城市分別為：南京377萬，無錫191萬，昆山242萬，南通180萬，常州142萬。中低價位樓盤“門檻線”也在提升：南京195萬，蘇州190萬，無錫104萬，昆山120萬，南通101萬，常州84萬，各檔次樓盤購買壓力均增大。
寧蘇錫人均住房均超40平方米
中指院將各城市2011年-2016年11月人均商品住宅成交量加上2010年六次人口普查的人均住房建筑面積，用來衡量各城市人均住房擁有量。結(jié)果顯示，寧蘇錫等15個二線城市人均住房建筑面積均超過40平方米，其中蘇州和無錫人均住房建筑面積直逼50平方米。
顯然，房地產(chǎn)市場經(jīng)過“黃金十年”的快速發(fā)展，大部分城市早已告別住房短缺時代，未來市場增長空間相對有限，尤其在政策收緊周期，對于多套房的限制將顯著影響市場增量空間。
不過也要看到，住房擁有量較高的城市，都是近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的，其相對豐厚的產(chǎn)業(yè)布局和較為完善的生活配套，仍將產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”，而伴隨當(dāng)?shù)鼐用裆钏降奶岣撸磥砀咂焚|(zhì)的改善需求仍有空間，因此產(chǎn)品差異化定位及具有較強(qiáng)產(chǎn)品能力的房企，在此類城市仍有較大發(fā)展機(jī)會。
熱點(diǎn)城市量價回調(diào)將是大概率
報告預(yù)判，伴隨內(nèi)外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變，今年中國房地產(chǎn)基本政策目標(biāo)將以“穩(wěn)定”為主，市場將逐步回歸理性。
去年，合肥、廈門、南京和蘇州房價領(lǐng)漲全國，被業(yè)界稱為樓市“四小龍”。這4個城市的共同特點(diǎn)是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學(xué)在校生人數(shù)快速增長，領(lǐng)先全國。同時，4城市均位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長三角和珠三角地區(qū)，過去幾年價格被低估也造就了樓市的集中爆發(fā)。不過，一輪大漲后這些城市房價空間和購買力已被透支，今年量價上漲動力已然不足。
去年，一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，32個一二線城市人民幣新增貸款高達(dá)約6.7萬億元，占全國新增貸款56%，而同期其他城市占比則降至44%。可以說，去年受房價帶動影響，一二線熱點(diǎn)城市的吸金效應(yīng)明顯增強(qiáng)。但是，隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊，信貸政策也趨于收緊，三四線城市將通過補(bǔ)位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，同時在新型城鎮(zhèn)化和去庫存政策支持下，信貸資源有望向三四線城市適度傾斜，這將使一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價回調(diào)。
今年，購房需求一定程度上會向三四線城市溢出，但這絕不是一二線向三四線城市的全面?zhèn)鲗?dǎo)。中指院認(rèn)為，最有潛力的三四線城市大致分為兩種：一種是位于發(fā)達(dá)大城市周邊的小城市，借勢一體化發(fā)展機(jī)遇，承接產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移的同時，房地產(chǎn)需求自然不斷增長；一種是依靠自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸引更下一層級的人口流入與置業(yè)需求。無論是哪類城市，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一定是建立在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，有產(chǎn)業(yè)才有未來，否則，房地產(chǎn)的狂飆突進(jìn)最終也難逃泡沫破裂的命運(yùn)。本報記者 汪曉霞
