房地產領域沒有尋常的四季可言，夏天過去后，很可能便是冬天。近日，萬科高級副總裁譚華杰在發表對2017年地產行業的看法時表示，2017年為銷售小年是大概率事件。

　　第一財經記者了解到，某些開發商在年前已經制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的銷售金額留待今年結轉以保持年度銷售數據平穩、延遲開盤等待市場明朗、預備更充足的現金流以在市場冷淡時入場拿地掃貨。此外，小型開發商被并購、大中型開發商的地王入市去化依然是今年的市場主題。

　　1月樓市銷售滑鐵盧

　　在調控政策和春節雙重因素的影響下，1月的樓市成交數據愈顯慘淡。

　　中國指數研究院數據顯示，1月各線代表城市成交同、環比均回落。北上廣深四個一線城市及南京、成都、蘇州等15個二、三線代表城市周均成交量同、環比均呈現不同程度回落態勢，一線城市月度周均成交量同比降幅超三成，環比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤為顯著，而二、三線代表城市月度周均成交量同、環比降幅均在一成左右。

　　以深圳為例，樓市冷下來，首先從上門訪客量下降開始，一家大型代理商的中介苦惱地表示，春節期間留守深圳，所在門店一宗成交都沒有，幾乎沒有人上門看房，但去年春節，門店促成二手成交超過十宗。不僅二手市場表現冷清，深圳龍崗、寶安多個樓盤的置業顧問同樣表示，春節假期售樓處乏人問津。

　　深圳規土委的統計數據顯示，1月，深圳新房成交面積17.42萬平方米，環比下跌20.23%。這是繼2016年11月份以來，深圳新房成交量連續下跌的第三個月；上海中原的監測數據顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環比下跌35.1%，創下2011年以來的成交新低。

　　房企的銷售數據同樣不樂觀。40家大型房企中，其中六成銷售金額相比2016年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公開市場拿地總量環比出現大幅下滑，成交面積和成交總價跌幅均達50%以上。

　　穆迪預測，2016年中國房地產銷售創下新紀錄，在政府加強調控抑制房價上漲的情況下，2017年銷售增速將有所放緩。去年四季度，全國范圍內密集出臺的調控政策之下，在購買資格、個人房貸、新房銷售價格等多個方面限制交易，意圖使樓市降溫。

　　譚華杰日前分享的觀點中表示，“2016年是一個銷售大年，2017年繼續是大年的可能性就很小。”譚華杰表示，從行業整體而言，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩定、價格溫和上升，這樣的假設相對公允，預測風險比較低。

　　穆迪分析師黃哲稱：“經歷了2016年的增長后，我們預計2017年全國合約銷售額將與2016年大體持平或略有下降。”

　　寡頭趨勢加劇

　　如此政策背景、成交行情下，開發商普遍持有保守態度。

　　2月8日，萬科證代梁潔在一個投資者電話會議上表示，國家對房地產的調控思路在短期內難以改變，萬科在2017年將面臨比2016年更大的去化壓力。

　　總部位于深圳的一家上市房企的相關負責人告訴第一財經記者，“公司內部對今年的行情看法悲觀，從去年第四季度起，已陸續推遲了多個項目的入市、加推計劃，但是到了1月，已經不得不入市銷售了，而行情尚未好轉，只能在定價上向市場低頭。”據了解，該房企12月銷售額出現了近三成的下滑。

　　招商蛇口總經理許永軍則對第一財經記者表示：“2016年底的中央經濟工作會議確定了穩中求進的工作總基調，強調要‘促進房地產市場平穩健康發展’，同樣突出了‘穩’字，這表明政府最希望看到的是房地產平穩發展，市場既不要過熱，也不能過冷。”許永軍預測今年樓市整體穩定，無需過于悲觀。

　　盡管多家房企態度謹慎，但于2017年年度目標銷售額上依然提出了一定增幅的數字。

　　在恒大與深深房簽訂的重組上市協議中，恒大對2017年的預期銷售額為4500億元，僅較2016年的3733.7億元略微增長20%。

　　于2015年底重組上市的招商蛇口在2016年全年獲得739億元銷售業績，許永軍表示，2017年招商蛇口的銷售額目標是沖刺千億元臺階。而此目標相比2016年，增幅將近40%。

　　總體來看，大部分開發商都考慮到市場現狀而確立了相對保守的增長目標，唯有少數企業將目標鎖定較高。如在1月創出486億元銷售金額的碧桂園，在2016年全年的銷售金額為3088億元，同比2015年實現了約120%的增長成績。據媒體報道，2017年碧桂園內部把目標銷售金額業績定在5000億元到6000億元之間，同樣是接近翻番的目標。

　　不過，業內普遍認為，在樓市走勢未明朗的背景下，房企業績保持高速增長的能力受到考驗。專家對第一財經記者表示：各地調控政策的嚴厲度目前有增無減，京滬兩地的個人房貸再度收緊，市場行情繼續走弱。

　　值得注意的是，在市場整體量跌價跌的前提下，大型房企銷售依然搶跑，從而加速兩極分化的趨勢。數據顯示，有8家企業單月業績在百億元以上，金額環比普遍增長。

　　目前，在美國，成熟階段的龍頭房企市占率是6%~8%，而同期的中國，去年全年市場上銷售額超過3000億元的萬科和恒大，市占率僅有3%~4%。譚華杰因此認為，中國龍頭房企規模尚有一倍成長空間，主要來自行業的集中化。