樓市轉入2017年，調控的“巨拳”絲毫未曾松動，反而越攥越緊，一直蝸居在商業地產和商品住宅夾縫中的“類住宅”也被拉到了聚光燈下接受審視。是該嚴打的“過街老鼠”還是該珍視的“滄海遺珠”，類住宅在不同城市、不同維度下有不同的定義。

　　亂象多抬高地價一線類住宅被管控

　　1月6日，上海對商辦項目進行集中清理核查，多個類住宅項目被強制暫停網簽。幾日后，上海市長應勇在回答聯合早報記者提問時明確表示，上海類住宅項目停止審批、暫停預售和銷售，并正著手研究制定清理整頓規范的指導意見和政策措施。

　　在整治類住宅的道路上，上海并不“孤單”，北京和深圳也在不同程度上對類住宅進行了管控。

　　早在2016年5月，北京通州就將商住房納入了限購范圍；今年1月，《北京市“疏解整治促提升”專項行動2017年工作計劃》明確表示要出臺措施，嚴控“商改住”。

　　1月，深圳發布《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》，首次將類住宅納入價格監管范疇。

　　在類住宅被定義為“重點監管對象”背后，是其在商業地產和商品住宅交匯的灰色地帶所產生的種種亂象：變更土地使用用途、擅自改變房屋結構、在水電煤等配套上大做文章……甚至產生了深圳天價鴿子籠、北京天價過道學區住房等樓市“畸形品”。

　　對此，上海市長應勇表示，現在公寓式辦公等“類住宅”的亂象，擾亂了房地產市場的正常秩序，也間接抬高了工業用地和其他商業用地的價格，對這類問題必須予以清理整頓和規范。

　　助力商業去庫存 多城允許商改住

　　不同于一線城市對類住宅的“嚴防死打”，不少二線城市的態度顯得寬容很多。

　　蘇州日前下發《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》，允許“商改住”——商業辦公項目如果尚未開發建設完成，或已竣工尚未實現銷售，可以申請調整土地規劃，可以調整為住宅進行開發、建設和銷售，也可以進行養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。

　　2月18日，成都首個“商改住”項目正式落地。茂業商業做了首個“吃螃蟹的人”，變更茂業九眼橋項目對應國有建設用地的使用條件，將其由商業用地調整為零售商業兼容二類住宅用地、零售商業用地。

　　在多地推行商改住的背后，是難以消化的高商業庫存。據蘇州住建局相關網站數據顯示，截至2月21日，蘇州非住宅庫存9萬余套，是住宅庫存4萬余套的兩倍多，且非住宅的去化速度也遠低于住宅。

　　而商業庫存高企的現象在全國多地都存在。同策咨詢研究部數據顯示，截至去年6月末，成都、天津、南京商業地產去化周期分別高達141個月、96個月、83個月。

　　“玩脫了”的類住宅如何夾縫求生？

　　其實，類住宅的存在也有其合理之處，在北上廣深等大城市已邁入存量房時代的當下，一方面土地供應減少、供需矛盾日漸突出，另一方面，商業地產過剩、空置率高，而“類住宅”則搭起了兩者之間的平衡橋梁。

　　但遺憾的是，在高房價、高利潤的誘惑下，類住宅成了開發商追求利潤最大化的工具，在利益面前，“玩脫了”的類住宅早已劣跡斑斑。

　　那么，一邊是商業地產庫存高筑下加速去化的“靈丹妙藥”，一邊是高房價盛行下開發商逐利的“罪惡籌碼”，夾縫中的類住宅到底該何去何從？

　　對此，深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉表示，要從土地用途管制和規劃等方面，開展體制上的改革和機制上的創新，監管從“堵”變為“疏”，控制類住宅市場蔓延。