日前，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區(qū)。上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，采取只租不售模式。北京也要求拿地企業(yè)自持租賃住房，只租不售。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下，種種跡象表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢，住房租賃市場將迎來新一輪發(fā)展期。

　　住房租賃政策密集出臺

　　市場迎來新一輪發(fā)展期

　　據(jù)調(diào)查，目前，12個試點城市中，廣州和佛山等地已出臺實施加快發(fā)展住房租賃市場工作方案。如廣州等城市允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價格標(biāo)準(zhǔn)。佛山除明確開展賣地自持和“商改租”之外，還允許將工業(yè)物業(yè)改為租賃住房以盤活存量房源。

　　今年以來，各地密集推出鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策。廣東1月發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，提出搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺，用于收購或長期租賃庫存商品房等。截至6月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山、東莞、中山等6個地市租賃平臺。

　　北京市在今年兩會期間明確將“培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”作為2017年的主要任務(wù)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京正力圖使“租房住”成為解決居民住房問題的重要方式，同時將完善“限房價、控地價”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

　　上海市近日發(fā)布的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，北京、上海和杭州等熱點城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)政策如此密集出臺，釋放出我國住房租賃市場或?qū)⒂瓉睃S金發(fā)展期的重大信號。

　　萬科董事長兼總裁郁亮表示，“購租并舉”是建立我國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場是在“補課”，未來市場前景看好。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，大力發(fā)展住房租賃市場，有利于完善我國房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機制，對促進(jìn)住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)，具有重要意義。

　　個人住房仍是租賃市場主體

　　長租公寓快速崛起

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場正在快速擴(kuò)張。全國約有1．6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國住房租賃形式大致有兩種：個人住房租賃和由專業(yè)租賃機構(gòu)運營或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國出租房約有1億套，其中超過90％為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2％，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1％。

　　個人住房出租在我國住房租賃市場中占絕對優(yōu)勢，滿足了多數(shù)租房者不同層次的需求。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分市場長期以來存在合同不報備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問題。

　　相比個人住房出租，由專業(yè)化租賃企業(yè)運營或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓，正快速崛起，發(fā)展迅猛。

　　目前，一批企業(yè)加緊布局長租公寓市場，如魔方公寓、灣流、YOU＋、自如等。以魔方公寓為例，自2010年成立以來，企業(yè)在北京、上海、廣州、深圳等15個大中型城市布局，房屋數(shù)量約3萬間，為近5萬余名租戶提供服務(wù)。北京蛋殼公寓目前也有3萬套房間出租，且每月新增量達(dá)5000間。

　　而由于掌握房源及資金優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展極為迅猛。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)已開始探索“開發(fā)－租賃”模式，全國排名前30位的開發(fā)商中，已有60％以上選擇進(jìn)軍長租公寓市場。

　　例如，旭輝領(lǐng)寓在起步半年時間內(nèi)，規(guī)模已達(dá)到5000間，且單店全部盈利，旭輝提出5年內(nèi)集中式公寓數(shù)量要超過20萬間。萬科也在長租公寓市場頻頻出手，截至2016年底，廣州萬科長租公寓已達(dá)4000間，未來3年內(nèi)有望突破5萬間。在深圳，萬科泊寓目前已儲備項目19個，累計獲取房源35000間，將在未來3至5年逐步推向市場。

　　一些承租者權(quán)益難以保障

　　亟待政策配套

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對北上廣深這樣的一線城市來說，發(fā)展長租公寓勢在必行。

　　“隨著一線城市房價高漲，新房市場供應(yīng)高端化，很難滿足剛需群體需求。大力發(fā)展長租公寓，是解決城市新就業(yè)群體居住問題的有效路徑。”廣州市住房保障辦審核分配處副處長陳維新說。

　　但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前這些公寓普遍存在租賃房源總量不足、政策支持體系不完善等問題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊等候入住，且租金較周邊民宅高出不少。廣州萬科長租公寓負(fù)責(zé)人張成皓表示，機構(gòu)出租房屋，要納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，整體稅率在17％左右，這部分成本只能轉(zhuǎn)嫁給租房者。

　　此外，有些地區(qū)承租者的市民待遇難以保障。如有的城市把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤，租住公寓的外來居民難以享受一些基本公共服務(wù)。陳馳表示，“我們在上海嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約，為租客辦理居住證成了大難題。”

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

　　清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯建議，一方面要大力發(fā)展新型租賃模式，另一方面，對傳統(tǒng)的個人住房出租市場應(yīng)該加強監(jiān)管，盡快制定行之有效的辦法使之更加規(guī)范，保障租客和房東的合法權(quán)益。