近日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》），探索試點集體建設用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。在廣東，廣州、佛山、肇慶3個城市在試點城市范圍內(nèi)。
在集體用地建設租賃住房，意味著租賃房源供給量或?qū)⒂兴黾印Ｄ敲矗袌龅男碌案饩烤褂卸啻螅?/span>
集體土地建租賃住房 市場新蛋糕有多大？
住房租賃市場將迎新增量
根據(jù)國土部和住建部印發(fā)的文件，此次發(fā)布《方案》的目的，是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
《方案》要求完善集體租賃住房建設和運營機制，提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。在監(jiān)管方面，《方案》還提出租賃住房不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租，探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。
此次發(fā)布的《方案》，得到一些行業(yè)專家的積極評價，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志指出，試點方案的推出等于是定向釋放了增量土地，“這次集體用地參與到租賃住房建設，將會成為樓市新的增量，而這種做法也會減少租賃房對商品房的‘抽血’。”鄧浩志認為，《方案》對于建設租賃用房與穩(wěn)定房價都有著積極意義。
建設難度小于舊城改造
在城市中，集體土地多集中在城中村和城區(qū)外圍，因此必須面對拆遷與建設的問題。在廣州，冼村等城中村的改造便經(jīng)歷了漫長的過程，那么今后在集體土地建設租賃住房，會不會同樣遇到一些阻力？
對此，鄧浩志持樂觀態(tài)度。“這與之前的舊城改造不同，因為舊改的城中村土地已經(jīng)被收歸國有，但集體用地建設租賃住房，土地性質(zhì)并沒有發(fā)生變化”，因此他認為，改造的難度會相對小一些。
不過，中山大學政治與公共事務管理學院特聘副研究員何力武向記者表示，整體市場需求結(jié)構(gòu)變遷外加政府各種稅費優(yōu)惠和補助，能否令住房租賃的收益相對占優(yōu)，是在城中村發(fā)展住房租賃業(yè)務成功與否的關鍵所在。
“就城中村租賃供給變遷而言，關鍵是村集體到底掌握了多大規(guī)模和多大比重的物業(yè)”，何力武說。
“小產(chǎn)權(quán)房”將何去何從？
提到集體用地建設住宅，不少人會聯(lián)想到“小產(chǎn)權(quán)房”。盡管小產(chǎn)權(quán)房的交易不受法律保護，但由于價格相對便宜，部分購房者仍然會選擇購買這類房屋解決居住問題。記者注意到，在國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文后，也有一部分聲音認為，小產(chǎn)權(quán)房獲得了新的出路。
廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同認為，允許集體土地租賃，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進入這類市場，因此市場競爭會更加激烈，但小產(chǎn)權(quán)房依舊不能流通與銷售。
其實，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中就明確規(guī)定了集體租賃住房不得“以租代售”，因而也進一步強化了集體土地建設租賃住房的用途。不過，由于小產(chǎn)權(quán)房都是以居住為目的修建的，因此也能夠用作租賃。
那么，未來小產(chǎn)權(quán)房的出路在哪里？對于這一點，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，目前很多小產(chǎn)權(quán)房的建設，在安全、消防及道路交通方面的設施仍然不夠規(guī)范，達不到廣泛租賃的需求，需要經(jīng)過細分、規(guī)范、改造等一系列措施。
政策有利于緩解住房緊張
對于城市中的租房大軍而言，可供租賃的房源當然是越多越好，這樣選擇余地增多的同時，價格可能會更加優(yōu)惠。那么此次出臺的新方案，對于房地產(chǎn)市場會有哪些影響？
對此韓世同表示，因為租房的房源增多，增加得較快，因此盡管短期內(nèi)政策對商品房的影響不大，但是未來對于租房市場還是會產(chǎn)生作用。
而黃韜則認為，這次印發(fā)的方案，是進一步落實住房本質(zhì)指導思想延伸的一個措施。他表示，如果能實施下去，對于緩解目前的住房緊張將會有很大的作用，這樣也能使得樓價更加趨于穩(wěn)定，也會對未來住房的格局、市場的發(fā)展方向產(chǎn)生一定的影響。
“從使用價值這個方向來看，發(fā)展集體用地租賃住房可以充分展現(xiàn)住房的本質(zhì)，這個方向值得鼓勵與探索”，黃韜說。
