11月16日，成都市正式加入搖號(hào)售房行列，成為繼上海、南京、長(zhǎng)沙之后的全國“公證搖號(hào)”第四城。
當(dāng)天，該市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局與司法局發(fā)布《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號(hào)排序選房有關(guān)事宜的通知》，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號(hào)排序選房的銷售方式。
為什么要搖號(hào)？
針對(duì)2016年下半年樓市逐步抬頭的非理性投資購房熱潮，成都及時(shí)出臺(tái)了包括“限購”“限價(jià)”“限量”在內(nèi)的一系列調(diào)控政策，有效遏制了投機(jī)性需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)，使得成都房?jī)r(jià)逐步趨于平穩(wěn)。與此同時(shí)，市場(chǎng)也呈現(xiàn)出供應(yīng)量下降、新房庫存去化周期逐步縮短、階段性供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。
近期，成都一些商品住房項(xiàng)目中捂盤惜售、捆綁銷售、投資炒作等現(xiàn)象較為突出，由于一些商品住房項(xiàng)目在準(zhǔn)售房源銷售上缺乏透明公開，購房條件利于內(nèi)部、全款等少數(shù)購房人，房源數(shù)量?jī)?nèi)控多外銷少，開盤銷售房源緊張，同時(shí)售后房源又由中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷售，導(dǎo)致社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。
“為進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售行為，維護(hù)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)商品住房開盤銷售的‘公開、公平、有序’，維護(hù)購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和市場(chǎng)秩序穩(wěn)定，因此出臺(tái)《通知》。”成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
“局部樓盤供不應(yīng)求的‘短缺’必然會(huì)導(dǎo)致排隊(duì)、炒號(hào)等情況，在極端情況下還可能出現(xiàn)一些市場(chǎng)亂象。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐表示，在這樣的情況之下，一般來說會(huì)有三種類型的解決辦法：一就是各種變相加價(jià)的不正常市場(chǎng)行為，這顯然有悖“限價(jià)”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的初衷，也是購房者抱怨最多的領(lǐng)域。二就是各種托關(guān)系、內(nèi)部開盤等，靠關(guān)系來配置資源，這顯然有違市場(chǎng)的公平原則。三就是靠運(yùn)氣，用公平的搖號(hào)來解決稀缺資源的配置問題。之前雖然也有過樓盤自己搞的“微信搖號(hào)”等，但其公平性和權(quán)威性還經(jīng)常受到購房者的質(zhì)疑，只能看作是一種嘗試。
“從目前的情況來看，只有政府背書的搖號(hào)選房，才是在當(dāng)前市場(chǎng)條件下公平配置房源的最佳手段。”劉璐說，“搖號(hào)選房”開始實(shí)施以后，作為購房者的你也許仍然買不到房，但至少你買到房的概率和其他參與的人是一樣的。你將再也不用擔(dān)心有人用各種辦法來變相抬價(jià)，也不用擔(dān)心其他人“打招呼”“遞條子”而影響你的購房機(jī)會(huì)。如果你想買房而且也有資格買房的話，準(zhǔn)備好資金，其他則交給“運(yùn)氣”。
怎么保證公平？
成都此次搖號(hào)范圍暫定在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在《通知》印發(fā)之日起，全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號(hào)排序選房的銷售方式。
《通知》要求及時(shí)公開房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案之日起10日內(nèi)，按照一房一價(jià)，一次性面向社會(huì)公開全部準(zhǔn)售房源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前3日發(fā)布搖號(hào)公告，同時(shí)公示導(dǎo)入搖號(hào)系統(tǒng)的《登記購房人名冊(cè)》。在公證搖號(hào)選房結(jié)束的10日內(nèi)，將搖號(hào)排序和選房結(jié)果公證書報(bào)送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門。
“跟以往開發(fā)商自己組織的搖號(hào)不同的是，未來的搖號(hào)將全程引入公證機(jī)構(gòu)參與，保證了搖號(hào)的權(quán)威性，杜絕暗箱操作。”成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。《通知》明確了三點(diǎn)：一是公證搖號(hào)范圍為全市行政區(qū)域；二是公證搖號(hào)對(duì)象為新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案，開盤銷售的商品住房；三是搖號(hào)引入公證機(jī)構(gòu)。
全款客戶有沒有購房?jī)?yōu)先權(quán)？如何防止內(nèi)部人員認(rèn)購變相捂盤或炒賣房源？能不能捆綁車位、裝修等條件進(jìn)行銷售？成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》對(duì)購房登記的規(guī)則也有了要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受購房登記前應(yīng)完善購房登記規(guī)則。
為此，《通知》明確了購房登記規(guī)則不得設(shè)置的4類登記條件：
一是不得設(shè)置有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的登記條件，目的在于防止通過內(nèi)部人員認(rèn)購的方式變相捂盤或炒賣房源；二是不得設(shè)置有利于全款支付人員的登記條件，目的在于支持購房人以商業(yè)貸款或公積金貸款按揭方式購房，為所有具有購房資格的購房人提供平等的購房登記機(jī)會(huì)；三是不得設(shè)置捆綁銷售的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行購房登記時(shí)，迫使購房人接受車位、裝修改造等其他產(chǎn)品和服務(wù)；四是不得設(shè)置掛牌價(jià)外收費(fèi)的登記條件，目的在于防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用購房者的購房心理，收取住房掛牌價(jià)以外的費(fèi)用。
能否遏制投機(jī)？
成都萬科總經(jīng)理沙驥認(rèn)為，“公證搖號(hào)”所帶來的信息公開及有效監(jiān)督，將使得房屋價(jià)格與購房流程更加公開透明，有助于減少買賣雙方的信息不對(duì)稱、保障普通購房者的權(quán)益，遏制投機(jī)及恐慌性購買，打擊市場(chǎng)上的灰色利益鏈，規(guī)范市場(chǎng)秩序，最終實(shí)現(xiàn)真實(shí)居住需求的合理釋放，促使房屋回歸居住本性。
搖號(hào)選房后轉(zhuǎn)手高賣等虛假認(rèn)購、投機(jī)炒作等違法違規(guī)行為將得到切實(shí)遏制。《通知》明確：網(wǎng)上簽約系統(tǒng)對(duì)處于“定購”“擬定合同”狀態(tài)的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時(shí)，對(duì)登記購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。
同時(shí)，公證搖號(hào)過程中的違規(guī)行為也將會(huì)受到嚴(yán)厲查處。《通知》要求，房產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本通知規(guī)定的，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停當(dāng)期開盤銷售商品住房的網(wǎng)簽資格，暫停后續(xù)項(xiàng)目商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案受理，納入成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)信用黑名單，并在“成都信用網(wǎng)”公開曝光。
劉璐認(rèn)為，“限價(jià)+搖號(hào)”是應(yīng)對(duì)當(dāng)前暫時(shí)性的市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致的新房房源短缺的有效政策工具。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，而買賣雙方的供求關(guān)系的變化也是此消彼長(zhǎng)、經(jīng)常換位的。就在2016年上半年，成都不少樓盤售樓部看房的人還并不是很多，而2015年則可以用“慘淡”來形容。
“當(dāng)前從中央到地方都在積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，如大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等等。隨著越來越多‘房子是用來住的’各項(xiàng)配套細(xì)則落地，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾必然會(huì)得到緩解。”劉璐說。
