調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不減，房地產(chǎn)銷售趨弱、融資渠道持續(xù)收緊，這令房企資金鏈深度承壓，尤其是中小房企資金鏈面臨生死大考。可以預(yù)見，在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策指引下，樓市將加速回歸居住屬性，而“購租并舉”住房制度的建立也將重構(gòu)樓市格局。資金充足的龍頭房企在行業(yè)格局的重構(gòu)中將掌握主動(dòng)權(quán)，而眾多的中小房企則危大于機(jī)，房企之間的整合大戲料將持續(xù)上演。
首先，調(diào)控持續(xù)發(fā)力，投資投機(jī)性需求受到遏制，房價(jià)持續(xù)退燒。繼9月底各地連續(xù)收緊樓市調(diào)控政策后，進(jìn)入10月以來，全國多地調(diào)控措施再度以“限售”為主進(jìn)行擴(kuò)圍升級(jí)。截至目前，已經(jīng)有近50個(gè)城市采取了限售措施。而深圳、武漢、南京等地先后通過提高公積金貸款門檻、強(qiáng)化限購等措施，給樓市進(jìn)一步降溫。即使是沒有增加樓市新政的城市，調(diào)控手段也趨于嚴(yán)厲。
正基于此，房價(jià)開始穩(wěn)步回落，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間。相信隨著調(diào)控的持續(xù)深入，房企之間的分化將進(jìn)一步加劇，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象在所難免。
其次，房地產(chǎn)金融端口持續(xù)收緊。一方面，房企融資渠道全面受限，不僅是銀行信貸，房企再融資的管控也趨于嚴(yán)格，包括不能在境內(nèi)發(fā)債，禁止到H股上市融資，基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項(xiàng)目等。今年以來，上市房企再融資規(guī)模呈明顯下降趨勢(shì)；另一方面，嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，銀監(jiān)會(huì)明確表示要嚴(yán)厲打擊“首付貸”，嚴(yán)查挪用消費(fèi)貸款資金，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。這使得房企的融資規(guī)模受到抑制，融資成本大幅抬升，致使部分中小房企資金鏈條持續(xù)緊繃。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月重點(diǎn)房企融資規(guī)模顯著下滑，銀行信貸成為主流的融資方式。10月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企發(fā)生融資38筆，累計(jì)融資金額合計(jì)982.84億元，較上月減少28.76%。海通證券報(bào)告顯示，今年前三季度地產(chǎn)債凈融資額2067億元，僅為去年同期的兩成，主因是地產(chǎn)公司債發(fā)行銳減。
再次，銷售的持續(xù)下滑進(jìn)一步加劇了房企的資金壓力，致使內(nèi)部現(xiàn)金流趨降。數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1至10月份的8.2%，其中商品住宅更是從23.7%回落到5.6%。
毋庸置疑，調(diào)控、融資、銷售已成當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的“三座大山”，在行業(yè)競爭日益激烈的態(tài)勢(shì)下，尤其是從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道被全面收緊，這將加劇房企分化，龍頭房企將更加重視多元化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，而中小房企則由于資金鏈深度承壓，生存空間將會(huì)越來越小。
這可以從一組數(shù)據(jù)中得到佐證，以11月為例，僅14、15兩日就發(fā)生多起并購案例，涉及華僑城、中航地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、億達(dá)股份等，金額超150億元。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，公開的房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)總額已經(jīng)超過500億元。類似的事件還會(huì)頻繁發(fā)生，房企并購整合大戲?qū)⒊掷m(xù)上演。
