金融業正以緊鑼密鼓之勢介入住房租賃行業。
步入11月短短一周，建行切入住房租賃市場發展的金融解決方案在武漢、佛山、深圳、惠州等城市住房租賃試點方案陸續落地，率先拉開了銀行業以市場化手段開展住房租賃業務的序幕。
一夜間，由開發商持有并運營，有著更長、更穩定租期的住房租賃市場成為了房地產行業的風口。隨著多家銀行陸續介入住房租賃市場，或與房企、地方政府聯手，搭建住房租賃金融綜合服務平臺，住房租賃市場也被業界認為是一片新的藍海。
那么，在未來可期的規模巨大的住房租賃市場中，參與金融創新的政府部門、銀行、企業在其中分別扮演著怎樣的角色？銀行的切入，會給住房租賃市場帶來什么樣的影響？
某銀行內部人士表示，中國住房租賃市場剛剛起步，目前各家銀行都在研究租賃住房市場的相關政策，未來會有更多銀行加入進來。銀行切入這個市場短期內難以盈利，但可以期待規模效益。各家銀行的發力點無非在于對企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等，貫穿租賃業務“開發-運營-消費—退出”全產業鏈的金融支撐體系會逐漸形成。
建行副行長黃毅指出，建行進軍租賃市場，是發現了市場中存在租買選擇機制。這說明，住房買賣市場和租賃市場之間存在一定的制衡機制，而這種關聯形成了市場自我調節機制，也就是租金與房價存在長期均衡關系。當然，這個機制存在的一個重要前提，就是要有發達的租賃市場，而恰恰在中國的住房租賃市場還沒有充分的發育，還是一塊金融服務的藍海。
爭搶萬億級市場
實際上，銀行業并不是住房租賃市場的新入局者，在此之前，已有多家金融機構挺進。
早在今年8月，杭州市房管局與阿里巴巴達成合作，宣布共同打造國內首個智慧住房租賃平臺。10月10日，支付寶宣布正式上線租房平臺，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等8座城市推廣信用租房。10月11日、17日、26日，中國銀聯分別與沈陽市房管局、武漢市房管局、合肥市政府達成住房租賃相關合作。10月20日，京東成為北京住房租賃市場的支持平臺，拿到了進軍住房租賃市場的入場券。
在“租購并舉”、“租住同權”等供給側改革各項長效機制政策指引下，銀行、支付巨頭、電商平臺等各路資本競相入場，帶著各自不同的玩法在住房租賃市場展開較量，恰有為樓市制定新的“游戲規則”之勢。
中國房地產報記者梳理發現，租房平臺成為機構介入住房租賃市場的標配。其中，支付寶上線的租房平臺，預計會有超過100萬間公寓入駐支付寶。
相對而言，中國銀聯、京東以及各大商業銀行則與地方政府合作更為緊密，更多參與住房租賃平臺基礎設施建設，輸出技術服務能力、大數據等。中國銀聯正在著手打造住房租賃金融服務體系，計劃通過銀聯標準接口對接各銀行及其他各類金融機構的金融產品。京東也在中標北京住房租賃監管平臺后推動租賃監管平臺上線運行，鏈家、我愛我家等房屋中介也開始將數據接入平臺。
業內人士認為，以租房平臺為基礎，疊加更多金融產品、金融服務是各機構共同的思路。但它們的醉翁之意似乎不在租房這瓶“酒”中，通過租房業務捆綁更多用戶的消費金融或許才是其真正的目的所在。
建行的進攻
“從‘要買房找建行’，發展到今天‘要租房找建行’，這是我們剖析中國整個房地產開發中的各種問題、矛盾后，得出一個最重要的結論。”11月16日，建行副行長黃毅做出如此表述。
從歷史的過往來看，在中國的各大商業銀行中，建設銀行可以說是與中國房地產市場關系最為緊密的一個。
1985年4月，建行在深圳發放了全國首筆個人住房按揭貸款，揭開了我國個人住房按揭貸款發展的序幕。30多年后的11月3日，建行又在深圳發放了全國首款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，宣布進軍住房租賃市場。
對于建行而言，這是一次全新的探索和嘗試。雖然在本報截稿前，還未收到建行的相關回復。但中國房地產報記者通過現有的資料對建行進軍住房租賃市場的整個過程及模式進行了梳理。
以建行在佛山和深圳兩地的模式為例，不同的運作模式特點也不盡相同。
佛山模式主要由政府主導推動，建行在其中主要發揮融資融智的作用。建行廣東省分行已經開發出20項住房租賃金融產品，覆蓋租賃住房購租改建、裝修設施維護、租賃住房資產盤活、撮合交易與資金監管等公司、投行、個人類產品在內的產品鏈。
在深圳模式中，建行深圳分行攜手深圳市人才安居集團，聯合多家房企和用房企業，開展深度產融合作，由不同的租賃用房供給主體，針對不同需求提供多層次住房產品，推動市場批量待售房源“由售轉租”和社會零散房源“由短變長”。
當然，在與政府以及企業合作的過程中，建行也捕捉到了金融服務的商機。
11月2日，建行佛山市分行向佛山一家國有專業化住房租賃平臺企業一一建鑫住房租賃公司發放首筆6000萬元住房租賃貸款。11月3日，建行深圳分行發布了個人住房租賃貸款“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發放貸款。
黃毅表示，建行的個人租房貸款產品要在全國推廣，不局限于試點城市。雖實行基準利率，短期一定虧本，但銀行要的是規模效應，規模大了自然賺錢了。
除此之外，建行還聯合有實力的開發商共同打造了一個“CCB建融家園”品牌長租社區，目的就是要解決房源供給端問題。
據中國房地產報記者獲悉，建行首批推出的包括“CCB建融家園”在內的長租房源共計5481套，涉及碧桂園、星河地產等6個住宅小區，其中大部分是由售轉租的全新房源。
上游財經專家顧問江瀚認為，以建行為首的多家商業銀行進入租賃市場無疑是將房地產的房貸業務向租賃信貸業務轉移的過程，只有這樣才能實現業務發展與市場拓展的雙促進、雙融合。但擺在銀行面前的一個巨大的難點就是住房租賃市場的盈利痛點。地價太高導致租房回報率過低以及企業稅負較重，資金成本較高等原因導致長期以來住房租賃市場缺少足夠有影響力的企業出現，盈利困局正擺在面前，如何能夠真正破局，還需要銀行進一步探索。
中信銀行相關負責人表示，對于已經入場的銀行而言，雖然短期內很難從租賃住房市場獲得較高的收益，但能在租賃住房領域首先進行金融創新，才能取得先發優勢。
租房市場引爆資本熱潮
來自東方證券的一份報告顯示，預計到2030年，我國租賃人口將達2.7億，整體市場規模將達4.2萬億元。
“目前我國租賃人口已達1.9億，主要由流動人口及高校畢業生構成，租賃市場規模已達1.3萬億元；其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%，合計已達5成。”東方證券分析師竺勁表示。
與巨大的租賃市場需求相比，我國租賃市場的供給卻難以滿足租房人群的需求。據58同城測算發現，目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市，存在兩倍以上的發展空間。
這一切正是引爆此次資本熱潮的重要原因。
在黃毅看來，未來的中國租賃市場會出現以下的情況：
第一，住房租賃金融需求將催生多層次住房租賃的金融市場體系。
第二，參與住房租賃市場的金融機構將多樣化，圍繞住房租賃將催生面向各個環節的信貸、征信、保險、證券化等融資業務，吸引越來越多的金融機構主體參與到市場中來。
第三，金融產品和服務也將越來越齊全，隨著住房租賃市場的發展，覆蓋住房租賃環節的各個領域的各類產品和服務方案，將被創新和開發，形成日益完備的金融產品和服務體系。
