面對部分城市近期再度上演的“搶房大戰(zhàn)”，住建部、國土部和央行共同強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”。同時，新華社時評《防“炒房”要深化改革，治標更須治本》指出，房地產(chǎn)調(diào)控已進入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。部分城市新房和二手房價格倒掛，引發(fā)新房搶購，恰恰說明調(diào)控不夠全面，改革不夠深化。要讓短期調(diào)控政策為長期改革創(chuàng)造“窗口期”，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力，以“房子是用來住的，不是用來炒的”為方向建立長效機制。
調(diào)控政策能否堅持、能否為長期改革創(chuàng)造“窗口期”，關(guān)鍵取決于兩點：其一，“房價只漲不跌”、“屢調(diào)屢漲”、“買房致富”等頑固預(yù)期能否被打掉；其二，各個地方政府主體責(zé)任能否真正“落地”，調(diào)控能否真正做到“不喘氣、不歇腳”。筆者認為，如何對待目前出現(xiàn)的地王集體閑置或拖延，甚至“趴著、捂著”等待未來增值或“解套”的現(xiàn)象，不僅關(guān)系到能否打掉頑固的市場預(yù)期，在“因城施策”的樓市大環(huán)境下，直接關(guān)系到樓市調(diào)控能否真正做到“不喘氣、不歇腳”。因為，這幾年房價暴漲，地王和高地價是最大的推動力。2016年是地王最火爆的一年，無論地王數(shù)量，還是出讓地塊平均樓面地價或溢價率，都比過去幾輪地王翻一番還有余。
2016年，全國共出了340宗地王，而在此前一輪“地王潮”的2013年，全國拍出的地王是60宗。不僅如此，眼下“地王潮”還從一線城市、少數(shù)二線熱點城市（如寧杭蘇鷺）蔓延到所有熱點城市，甚至波及熱點城市周圍的三四線城市。300個城市土地成交面積同比下降28%，成交金額卻逆勢大漲23%，這意味著樓面價格的大漲。根據(jù)統(tǒng)計，2012年以來，300個城市樓面地價連續(xù)5年上漲，但在2016年之前，主要城市平均每平方米樓面地價為1500至3000元，漲幅僅20%左右。此后，除了京滬深的樓面地價再創(chuàng)新高，很多熱點二線城市樓面地價也翻番，廈門、南京、合肥和蘇州等熱點城市樓面地價大漲二至四倍。
地王最大的效應(yīng)，就是拉升房價上漲預(yù)期。據(jù)筆者調(diào)研，但凡城市某一片區(qū)出現(xiàn)地王，周邊所有在售樓盤（包括二手住房）每平方米均價一夜之間上調(diào)2000至3000元，并且漲價預(yù)期同心圓式地向外輻射，漲價預(yù)期自我實現(xiàn)后，進一步強化預(yù)期。不少人堅信，房企更懂樓市，跟著地王買房不會錯。更重要的是，開發(fā)商敢于“拿地王”，彰顯其對未來樓市的信心是何等之足。在樓市調(diào)控期，開發(fā)商不惜犧牲財務(wù)成本，也不急于讓地王項目入市，折射其“趴著、捂著”以等待未來更好入市機會。事實上，原地王“解套”獲得更高收益已非個案。對地方政府來講，地王不僅直接擴大了土地“招拍掛”規(guī)模，增加土地出讓收入，還通過地王帶動樓市需求、房價上漲，增加稅收收入，真可謂“一舉多得”。因此，對“趴著、捂著”等待增值或“解套”的地王，一些地方政府也就睜一只眼閉一只眼。
機構(gòu)調(diào)查2016年50個典型“地王”后發(fā)現(xiàn)，目前僅7個項目入市，29宗地開工但未開盤，另有14宗尚未開工，意味著43宗地王未入市。有記者統(tǒng)計，2015年和2016年北京產(chǎn)生了12宗總價或單價地王，但到目前仍有半數(shù)項目未入市，最長的26個月未入市，最短也有18個月，遠超1年左右的開發(fā)周期。地王集體患上“拖延綜合征”，調(diào)控高壓下入市不劃算，等待未來增值或“解套”是唯一目的。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，多數(shù)地王樓面地價接近或高于在售樓盤價格，以目前各城市“限定價格”入市，虧損是必然的。但是，在住房回歸居住和公共產(chǎn)品屬性的新定位下，在“租購并舉”的住房新制度下，意圖打造高端項目實現(xiàn)盈利也不太可能了。
按照國土部此前發(fā)布的《閑置土地處置辦法》，已出讓地塊閑置一年要收取土地價款20%的閑置費，閑置超過兩年無條件收回。但是，由于規(guī)劃調(diào)整、“七通一平”滯后、拆遷進度緩慢等客觀原因，很少有土地被征收閑置費，無償收回的更是寥寥。如果像過往一樣，繼續(xù)放任地王“趴著、捂著”，等待未來增值或“解套”，購房者跟著地王買房，地方政府為了土地財政不忍處罰閑置地王，那么，市場對“房價只漲不跌”、“后續(xù)調(diào)控松綁”的頑固預(yù)期就不會消失，地方政府“坐地生財”的內(nèi)在激勵就不會改觀。如此，房地產(chǎn)調(diào)控不僅很難做到“不喘氣、不歇腳”，而且后續(xù)很可能會出現(xiàn)新一輪反彈。
針對開發(fā)商開工、竣工及出讓價款繳納、高價拿地并“囤地”等情況，國土部9月部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。現(xiàn)在，各省級國土主管部門完成檢查、提交報告的時間已到。筆者認為，以此為契機，嚴肅查處高價地、地王延緩開發(fā)、惡意囤積等行為，無異于給市場傳達了一個極為重要的信號：不僅既有政策會不折不扣地執(zhí)行下去，而且還會不斷“打補丁”，從而讓短期調(diào)控政策為長期改革創(chuàng)造窗口期，促使調(diào)控與改革措施共同發(fā)力。
