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畢業(yè)季來(lái)臨，但重點(diǎn)城市的住房租金并未如往年應(yīng)聲大漲。
租金放緩甚至不再上漲，背后是各類(lèi)長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)和資本的跑馬圈地告一段落，比如萬(wàn)科的“萬(wàn)村計(jì)劃”已經(jīng)暫停擴(kuò)張，多家房企和機(jī)構(gòu)開(kāi)始致力于已有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。
從需求端來(lái)看，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了更加多元化的需求特征，這也傳導(dǎo)至供給端，在最常見(jiàn)的青年公寓產(chǎn)品線之外，市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)家庭公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、養(yǎng)老公寓以及其他高端公寓。
當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)和資本在尋找平衡點(diǎn)以及盈利模式。要長(zhǎng)期發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，金融手段、資產(chǎn)證券化必不可少，市場(chǎng)仍期待相關(guān)政策能有重大突破。
一線城市租金平穩(wěn)
過(guò)去兩年充滿(mǎn)爭(zhēng)議的租金上漲現(xiàn)象，今年不復(fù)出現(xiàn)。
以3月為樣本來(lái)看，《有young青年租房指南》顯示，北京、上海、深圳一線城市的房租均有所增長(zhǎng)，其中，北京漲幅最低，基本與2018年3月持平。以成都、杭州、重慶等為代表的新一線城市，3月房租均出現(xiàn)了下降。進(jìn)入4、5月，北京、深圳等城市的租金保持穩(wěn)定。
租賃市場(chǎng)變動(dòng)最明顯的是北京。指出，租賃市場(chǎng)的成交節(jié)奏確實(shí)在放緩，2019年4月房源7日內(nèi)出租率為21％，同比下降18個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，租賃市場(chǎng)的成交難度明顯增加。
房源成交難度的增加在于供應(yīng)量的增長(zhǎng)，1-4月租賃月均新增掛牌量同比增長(zhǎng)16.6％，前期買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的平穩(wěn)向下，一定程度上促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，同時(shí)長(zhǎng)租公寓給市場(chǎng)提供了較大的供應(yīng)增量，帶來(lái)供需關(guān)系改變。
供需關(guān)系的改變，也直接影響了租金預(yù)期。4月，北京鏈家租賃房源共發(fā)生12224次調(diào)價(jià)，其中83％為下調(diào)報(bào)價(jià)，同比增加19個(gè)百分點(diǎn)，且下調(diào)報(bào)價(jià)的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢(shì)性的增加。
指出，2019年北京租賃市場(chǎng)的成交節(jié)奏明顯放緩，由此帶來(lái)1-4月租賃市場(chǎng)的量增價(jià)穩(wěn)。
一組可以關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)是，在疏解人口的背景下，北京已經(jīng)連續(xù)兩年常住人口凈流出，2018年，常住人口減少了16.5萬(wàn)人，同比下降了0.8％。
但2018年，深圳的常住人口增長(zhǎng)了49.83萬(wàn)，并且連續(xù)幾年人口持續(xù)快速流入，不過(guò)，深圳的租賃市場(chǎng)也與北京有類(lèi)似之處。
深圳合美居地產(chǎn)創(chuàng)始人賴(lài)沸新向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，他所在的龍崗坂田片區(qū)，除了學(xué)位房，其他房源租金都比較平穩(wěn)。
深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳的租金小幅上升，但幅度不大；4月租賃市場(chǎng)需求下滑，節(jié)后的租房高峰期已過(guò)，租金出現(xiàn)小幅下滑。步入5月，市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)，租金也將維持穩(wěn)定。
個(gè)體的經(jīng)歷或許更能反映“需求下滑”。深圳一位白領(lǐng)租客向記者表示，今年春節(jié)后把福田中心區(qū)的房子退租，空置了大概兩個(gè)月，房東降了點(diǎn)房租才順利又租出去。
這位租客分析，前兩年大量的長(zhǎng)租公寓“搶房”，拉了一波房租，也抬高了業(yè)主預(yù)期。但現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的收房需求下降，市場(chǎng)供應(yīng)量也已經(jīng)上去了，租金很難再持續(xù)高位。
數(shù)據(jù)似乎也說(shuō)明了這一點(diǎn)。《2019年租賃住宅行業(yè)白皮書(shū)》顯示，截至2018年底，TOP30房企中已有2／3開(kāi)始布局租賃市場(chǎng)；房企中大規(guī)模布局長(zhǎng)租的萬(wàn)科，以及代理公司世聯(lián)行旗下的紅璞，在分別吸納了10萬(wàn)間以上的房源后，均暫停了房源擴(kuò)張計(jì)劃，轉(zhuǎn)而對(duì)已有房源進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
與此同時(shí)，集體租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出，2018年全國(guó)新增近450萬(wàn)方的自持性租賃地塊入市；金融機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的相繼入市，也為租賃市場(chǎng)注入了新的活力。
需求分化尋找盈利點(diǎn)
回想去年，政策紅利之下，催生了資本助推下的長(zhǎng)租公寓亂象：公寓爆倉(cāng)、部分城市租金大漲、“甲醛房”、“租金貸”等問(wèn)題頻發(fā)。
而今租金平穩(wěn)，租賃市場(chǎng)回歸真實(shí)的運(yùn)營(yíng)，首先要關(guān)注的就是市場(chǎng)的需求在分化。
相關(guān)研究院分析北京的租賃市場(chǎng)，從租客行為來(lái)看，2019年租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“租得小”、“租得遠(yuǎn)”、群體“年輕化”特征。
深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)前研究總監(jiān)徐楓也向記者分析，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房屋租金會(huì)調(diào)整，但住房租金存在“天花板”，個(gè)人或家庭的月租金一般不超過(guò)月收入的一半。
以深圳為例，深圳出現(xiàn)了很多“換租”現(xiàn)象，即租房人群從福田、南山等較中心的地段搬到租金相對(duì)較低的寶安、龍崗等地，熱點(diǎn)區(qū)域向外轉(zhuǎn)移。
有關(guān)專(zhuān)家表示，租賃是一個(gè)同時(shí)被高估和低估的行業(yè)，一方面，市場(chǎng)容量被大大高估；另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，低端需求被低估。
此外，隨著一線城市置業(yè)門(mén)檻的加大，家庭式租賃的需求也在增加。以深圳為例，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，3房戶(hù)型租賃占比最高，達(dá)到34.9％，此外，4房以上的戶(hù)型占比也達(dá)到12.6％。
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機(jī)構(gòu)也大多推出了組合型的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線。以萬(wàn)科為例，2014年布局長(zhǎng)租公寓以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類(lèi)產(chǎn)品，為不同階段客戶(hù)提供長(zhǎng)期租住解決方案。龍湖冠寓則把客戶(hù)分成八大類(lèi)，青年專(zhuān)才、外籍留華、創(chuàng)客SOHO等，它并非以?xún)r(jià)格高低劃分產(chǎn)品系列，而是通過(guò)服務(wù)和產(chǎn)品的創(chuàng)新匹配不同客群的需求，進(jìn)而規(guī)劃長(zhǎng)租產(chǎn)品，如基礎(chǔ)地理位置，公共空間、裝修設(shè)計(jì)等。
在滿(mǎn)足各類(lèi)需求的基礎(chǔ)上，各家平臺(tái)都在深入探索盈利模式。“靠資本補(bǔ)貼、分割房屋多出房源等方式，都不是長(zhǎng)久之計(jì)。”北京一位長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人表示。
萬(wàn)科、龍湖等房企人士認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)租公寓能夠盈利的前提，首先是運(yùn)營(yíng)水平，包括出租率、租金漲幅的穩(wěn)定以及租賃社區(qū)和商業(yè)的一體化等。
此外，租賃的資產(chǎn)證券化也是助力，但仍需持續(xù)深入。記者注意到，在此前兩年租賃類(lèi)REITs、租賃ABS的基礎(chǔ)上，今年又有新的變化。3月13日，國(guó)內(nèi)首單合作型長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架REITs——“平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房REITs”發(fā)行，首期規(guī)模為10.68億元。
接近監(jiān)管部門(mén)的人士透露，公募REITs年內(nèi)可能將推出。該人士預(yù)計(jì)，基建類(lèi)和長(zhǎng)租公寓類(lèi)資產(chǎn)作為標(biāo)的公募REITs，將可能率先獲批。
