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“新《土地管理法》破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。”8月26日，全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳新聞發(fā)布會(huì)上，自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華如此表示。
當(dāng)天，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的決定。
農(nóng)村集體建設(shè)用地入市是亮點(diǎn)，使用者還可再次轉(zhuǎn)讓
“新《土地管理法》的一個(gè)重大制度創(chuàng)新，是取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點(diǎn)。”魏莉華這樣認(rèn)為，新修改的《土地管理法》吸收了農(nóng)村“三塊地”（農(nóng)用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地）改革的成功經(jīng)驗(yàn)，在農(nóng)村土地管理方面做出了多項(xiàng)創(chuàng)新性的規(guī)定。
值得關(guān)注的是，農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)四年來，首次完整地體現(xiàn)在今年政府工作任務(wù)中，并且明確提出“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果”。
據(jù)魏莉華介紹，新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。
而在宅基地方面，新《土地管理法》在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加了戶有所居的規(guī)定。對(duì)此，魏莉華解釋稱：“因?yàn)橛幸徊糠洲r(nóng)村村民已經(jīng)進(jìn)城落戶，對(duì)他們?cè)瓉碓谵r(nóng)村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，因?yàn)檗r(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，在整個(gè)過程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。”
歷經(jīng)三審，終成正果
此前，新《土地管理法》已經(jīng)做了兩輪審議。2018年12月23日，在提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》修正案草案中規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)等集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地被允許以出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。不過，當(dāng)時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士解讀稱，這一集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能用于建設(shè)住宅。
2019年6月25日進(jìn)行的第二次審議中，修改的主要內(nèi)容包括土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度等方面。對(duì)于呼聲頗高的“吸納宅基地‘三權(quán)分置’經(jīng)驗(yàn)”的改動(dòng)并未出現(xiàn)。
而此次修正案首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行明確界定，并且明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從通報(bào)的新土地管理法修正案的三審內(nèi)容上看，在土地征收、土地補(bǔ)償?shù)确矫嬗行碌耐黄啤?br />
在土地征收方面，對(duì)“公共利益”進(jìn)行了界定，以促進(jìn)在征地方面的法律支撐。公共利益也就是成片開發(fā)建設(shè)的概念，這將有助于后續(xù)此類用地的征收流程更加清晰。
而在土地征收補(bǔ)償方面，首次提到了以區(qū)片綜合地價(jià)取代過去的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，通俗來說，征地的時(shí)候，不是簡(jiǎn)單以農(nóng)作物的收成來計(jì)算征地費(fèi)用，而是根據(jù)土地周邊的城市發(fā)展機(jī)會(huì)來確定地價(jià)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新《土地管理法》將有助于后續(xù)農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展，更好地落實(shí)農(nóng)村土地增值收益的分配。
據(jù)悉，新《土地管理法》將于2020年1月1日起施行。全國(guó)人大常委會(huì)要求國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門和各省、自治區(qū)、直轄市做好法律宣傳，制定完善配套法規(guī)規(guī)章，確保法律制度正確有效實(shí)施。為此，自然資源部正在抓緊啟動(dòng)《土地管理法實(shí)施條例》和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》的全面修訂工作，細(xì)化落實(shí)農(nóng)村土地制度改革的各項(xiàng)制度安排。
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對(duì)住宅影響有限，或抑制租金上漲
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市影響著城市建設(shè)用地的供應(yīng)，因此對(duì)各方的影響一直備受關(guān)注。
對(duì)于農(nóng)民來說，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，有利于增加農(nóng)民收入，保障農(nóng)民權(quán)益。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙認(rèn)為，對(duì)于政府來說，改變了地方政府單一地通過土地財(cái)政增收的方式。政府不再是唯一的土地供給者，迫使政府考慮轉(zhuǎn)型，多元化拓展其他財(cái)政增收的方式。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，集體經(jīng)營(yíng)性土地的入市也為部分房企創(chuàng)造了加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，按照規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性用地入市，只能用于經(jīng)營(yíng)性用途，因此，一些布局商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)的房企可以低成本拿地。
岳蒙蒙認(rèn)為，更多土地進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，有利于緩解供給矛盾。由于這類土地有很大一部分是用于租賃住房建設(shè)，增加租賃住房供應(yīng)，有利于抑制租金過快上漲。
不過，值得注意的是，岳蒙蒙稱，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)商品住宅市場(chǎng)，目前還不會(huì)產(chǎn)生非常大的影響。因?yàn)槊鞔_規(guī)定允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)只占10％左右，農(nóng)村大部分是宅基地。而且這些集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之后只能用于工業(yè)、商業(yè)等用途，雖然也會(huì)應(yīng)用于租賃房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，但不能建設(shè)商品住宅，因此不會(huì)對(duì)商品住宅造成很大沖擊。
