（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）
最近，一則“446家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)”的新聞登上了各大網(wǎng)頁的頭條，迅速成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
這篇新聞援引了來自人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)稱，截至11月20日，今年房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。
我國《破產(chǎn)法》指出，債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人可以向人民法院提出對債務(wù)人進(jìn)行重整或者破產(chǎn)清算的申請。企業(yè)法人已解散但未清算或者未清算完畢，資產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，依法負(fù)有清算責(zé)任的人應(yīng)當(dāng)向人民法院申請破產(chǎn)清算。
“資不抵債”是企業(yè)破產(chǎn)認(rèn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)市場下行、銷售和融資壓力增大的情況下，小房企往往會陷入資不抵債的情況。從人民法院公告網(wǎng)也可以看出，申請破產(chǎn)的多是三四線城市的，規(guī)模相對較小的房企，而且，部分房企還涉及民間借貸等債務(wù)糾紛。
446家房企乍一看數(shù)量眾多，加之還引用知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)“未來，80%房企要死掉”的觀點(diǎn)，這篇報(bào)道就得出我國房地產(chǎn)行業(yè)真正的寒冬到來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了“末日世界”。
那么，這個結(jié)論立得住腳嗎？
首先，單看破產(chǎn)房企的絕對值而不看我國房企的總量是沒有意義的。根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬家。按照此總量數(shù)據(jù)來計(jì)算，破產(chǎn)房企占我國房企的總量僅僅為0.46%。
其次，從歷史對比來看，今年房企破產(chǎn)的數(shù)量并不是高峰值。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當(dāng)下的數(shù)據(jù)并不值得吃驚。
而馬光遠(yuǎn)也發(fā)文指出：“即使在房價大漲的年份，房地產(chǎn)企業(yè)每年破產(chǎn)關(guān)閉的數(shù)量也在300家左右，今年相對于2018年同期，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉的數(shù)量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的情況很多，有些是殼公司，主動關(guān)閉，有些是被重組，有些是項(xiàng)目爛尾。真正經(jīng)營困難倒閉的并不多。不能因?yàn)榻衲暧?00多家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，就據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)的寒冬到了，這是純粹不懂房地產(chǎn)的表現(xiàn)。”
再次，我國房企發(fā)展的格局集中度越來越高，百強(qiáng)房企占據(jù)的市場份額逐步增大。從2018年全年的數(shù)據(jù)來看，以銷售金額計(jì)算，前10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。而到2019年上半年，銷售規(guī)模TOP10房企銷售總金額為21638.58億元，已經(jīng)占到全行業(yè)的30.6%，市場占有率超三成，行業(yè)集中度更加向大型房企傾斜。
那么，從破產(chǎn)的房企來看，多為三四線城市的小微房企，這些房企的銷售額和銷售面積相對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響較小，并不能撼動房地產(chǎn)行業(yè)的大格局。反觀百強(qiáng)房企，其銷售額和銷售面積仍然在持續(xù)增長中，頭部銷售額排名TOP10的房企市場占有率進(jìn)一步攀升，銷售額也在今年保持著穩(wěn)定的增速。
優(yōu)勝劣汰是企業(yè)發(fā)展的規(guī)律，在行業(yè)下行時期，小微房企由于銷售下降、資不抵債等原因破產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的“常態(tài)”。
不可否認(rèn)的是，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金時代”步入“白銀時代”，房地產(chǎn)業(yè)將變成一個門檻更高的行業(yè)，融資能力、產(chǎn)品競爭能力、品牌能力都成為房企生存的考驗(yàn)，所以在整個行業(yè)洗牌的過程中，實(shí)力不足的房企自然會被淘汰，退出地產(chǎn)圈。
此外，馬光遠(yuǎn)也在公開發(fā)文中稱，前述新聞引用其“只有20%的開發(fā)商可以活下來，80%的會死掉”的觀點(diǎn)，是誤讀了他的原話。馬光遠(yuǎn)指出，“我說的80%房地產(chǎn)企業(yè)會死掉，是一種市場趨勢，而不是這兩年要發(fā)生的事實(shí)，更不是今年要死掉這么多。即使死掉80%，中國還有2萬-3萬家左右的房地產(chǎn)企業(yè)，數(shù)量仍然是全球最多的。2萬-3萬家的房地產(chǎn)企業(yè)，完全可以滿足未來房地產(chǎn)市場的供給。”
最后，從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.3%，增速比前三季度小幅回落0.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長14.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積增長9.0%，增速加快0.3個百分點(diǎn)。其中，新開工面積增長10.0%，增速加快1.4個百分點(diǎn)。
在事物的本來面目之前，任何唱衰和鼓吹都是偏離軌道的。在房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展的階段時，房企確實(shí)面臨著銷售增速下滑，融資難度大的生存難題，但是，就此得出“崩盤論”“救市論”并不可取。
