近日，佛山市住建局發布通知禁止商辦變公寓。自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發布政策限制“商改住”。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途成為基本原則。
16城出臺限制“商改住”政策
2017年以來各城市出臺限制“商改住”政策一覽 來源：諸葛找房
自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門出臺最嚴“禁公寓令”，“商改辦”、“商改住”全部杜絕。
據諸葛找房數據統計，2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發布政策限制“商改住”。從出臺政策的城市分布來看，以一線城市和熱點二線城市為主，長三角和珠三角區域集中分布。
諸葛找房分析稱，從政策針對方向來看，除了規范商辦性質禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，例如北京還規定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項目出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側重于供給端的產品設計管控上；北京和廣州在轉讓方面規定已購買的商辦物業不能轉讓給個人只能轉讓給法人單位。
公寓市場面臨降溫
“禁止‘商改住’的政策影響了商住公寓市場的活躍度，購房者及投機者入手商住公寓更為謹慎，量的持續下降就會帶來價格的下降。”諸葛找房表示，整體來看，北京、上海受政策影響嚴重，對公寓市場堪稱是致命性的打擊，量價齊跌；再次為廣州；南京、東莞影響溫和，量價微跌；深圳因其市場具有特殊性，商品住宅嚴重缺乏，并且公寓市場有高端需求客戶帶動，市場在政策出臺后依然保持整體上漲，但對其他城市來說不具備借鑒意義。
“禁止‘商改住’使得部分商業住房沒法賣了，市場的吸引力不強，這個時候會引起庫存的問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中新經緯客戶端采訪時如是說。
值得注意的是，在限制“商改住”之外，北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺了鼓勵“商改租”的政策，為商辦性質用房提供了另一條出路。
不過，諸葛找房表示，目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產品的嚴格規范使得開發商無法再鉆法律空子做商住公寓產品。雖然部分城市出臺了鼓勵“商改租”政策，“商改租”落地也是順應市場需求，但執行過程中缺乏配套政策，整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內預計不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。
商業地產投資銷售雙降
2019年1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1-9月份為下降0.1%。其中，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額方面，1-10月份同比增長了7.3%，其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。
商業地產銷售的下滑也伴隨著投資的下滑，2019年1-10月辦公樓和商業營業用房開發投資15975億元，相比2018年同期減少822億元。從國家統計局公布的數據來看，近三年來，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地產的比重正持續下降。2017年1-10月，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地產的比重為20.62%，2018年1-10月為16.91%，2019年1-10月降至14.58%。
對于商業地產的開發投資下滑，嚴躍進認為，住宅市場的開發投資到一個高位開始要往下走，商業地產本身并不是占最大比例，它也受到住宅市場的影響。現在銷售行情不好，也會對商業地產投資帶來一定的影響和壓力。
“這跟地方政府的因素也有關。比如呼和浩特明確規定，允許已取得使用權的商業用地調整為商品住房用地，調整比例最高為50%。客觀上，部分商業地產的開發和投資數據轉化為住宅投資，也會使得商業地產開發投資的數據出現下降。”嚴躍進補充道。
