近日，住建部、國家發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》），規范住房租賃市場主體經營行為、保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
近年來，住房租賃市場各類問題頻發，租房平臺“高進低出、長收短付”，中介機構發布虛假房源、惡意克扣押金、違規使用貸款、強制驅逐承租人等等，對此，《意見》明確提出了6個方面的工作任務，其中包括嚴格登記備案管理、加強房源信息發布管理、落實網絡平臺責任、動態監測房源等。
重拳已出，房地產經紀機構、租賃企業會否迎來陣痛？為數眾多的出租人和承租人，又將作出怎樣的改變？
強化高進低出、長收短付監管
長租公寓企業接連“爆雷”，讓這個本就不盡合理的租賃模式暴露在眾人面前：租戶全額支付房費卻莫名“被貸款”、房東簽署長租協議、卻因企業資金鏈斷裂而收不到租金，類似現象將受到遏制。
《意見》要求，住建等部門加強對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防范化解風險。涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為：“長租公寓接連爆雷引起市場重視。他們中一些行為包括高價收購房源，低于成本出租，本身即是擾亂正常租賃持續同時又給后續市場帶來不確定風險。因此加強對這些機構的管理工作，為維護廣大租客和房東合法權益提供了保障。”
記者注意到，《意見》對于金融監管部門加強住房租賃金融業務的監管也提出了要求。其中對住房租金貸款業務，要求以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
同時要求做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
“為支持租房，當前諸多金融機構提供租房金融服務，但其中也暴露出一些問題，對市場的好處是，租賃市場是重要組成部分，對形成梯度消費有積極作用。但是鼓勵新鮮事物的同時要有包容性，對于出現的大、新問題也要及時管控和完善。”盧文曦表示。
非住宅改造更依法依規
與往年的規范相比，規范租賃住房改造成為此次《意見》的亮點。
《意見》指出，住建部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應當符合建筑、消防等方面的要求。住房租賃企業對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產權人書面同意，使用的材料和設備符合國家和地方標準，裝修后空氣質量應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“過去是從鼓勵的角度進行的，而這次政策其實更強調了規范的概念，這是一些房源收儲機構需要關注的內容，也是一些機構經常困惑的地方。此次政策明確了各地對閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造方面的依法依規導向，也提到了必須符合建筑、消防和環保方面的要求，從這一點看，后續改造的方向不變，但細節需要做到位。同時預計2020年各地類似商改租、工改租的配套政策會比較多。”
規范“一房多掛”現象
對于各種虛假房源、違規發布的亂象，《意見》詳細規定，加強從業主體管理，房地產經紀機構和住房租賃企業在經營范圍中注明“房地產經紀”或“住房租賃”，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，依法辦理市場主體登記。住房租賃企業開業前向住房和城鄉建設部門推送開業信息。
同時要求同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。
對于習慣了一房多掛的部分房產中介而言，新規能否順暢執行？盧文曦認為：“沒有太大難度，關鍵是企業重視程度。”
此次整治對個人發布房源數量也提出了新要求：對房屋權利人自行發布房源信息的，應對發布者身份和房源真實性進行核驗。對發布10套（間）以上轉租房源信息的單位或個人，應當核實發布主體經營資格。
貝殼研究院分析師黃卉對此表示，虛假房源是租賃市場長期以來的痛點，干擾了市場運行秩序。真實發布房源信息，有助于保障租戶權益，提高解決租房問題的效率，在行業內打造規范化市場環境，為租戶提供更優質的服務和體驗。
房東個人發布房源受到限制，對其自身而言有沒有影響？盧文曦指出，普通個人很少有一次出租10套以上房源的可能，對于個人行為的約束也是加強管理上的盲點，比如企業中的業務員用個人信息公布信息逃避監管等等。此外，還有一些個人二房東等等，這樣管理有助于凈化市場，提高信息可靠性。現在很多時候是信息不對稱，虛假信息干擾市場。控制信息發布，提高信息準確度有利于租賃環境的健康成長。
“目前來看，主要強調的責任主體是企業，所以經由企業撮合成交的租賃要求備案。但是從規范行業行為和管理的角度看，未來個人手里的房源也需要備案。”他補充說。
