精裝房貸款難，兩年前的老話題，現在是否已經解決？
同樣的購房條件，精裝房貸款首付為何多出一大截？
成都商報記者展開深度調查，揭開精裝房貸款迷霧
核心提示
從事媒體行業的柯小姐，最近遇到了購房難題。5月份，她在城東某項目看中了一套精裝房，總價60萬元，在打算交首付款時，置業顧問說要支付25萬元，而不是她理解的18萬元（注：柯小姐為首套房，按照銀行政策首付為總房款的3成）。突然之間，首付款多了7萬元，這讓柯小姐很是不解。
那么，柯小姐遇到的情況是否是普遍現象？精裝房在備案時是否必須分開備案？相關部門是如何認定精裝房裝修部分的金額？……帶著這些問題，成都商報記者采訪了開發商、購房者、房管局、銀行和成都公積金管理中心，試圖揭開精裝房貸款的團團迷霧。
事實上，早在2011年，成都商報曾對精裝房裝修部分貸款難的現象進行過報道，《成都精裝房的精裝部分難貸款？》一文顯示：城西某精裝房項目在網簽備案時多了兩個選項：裝修價格和申報裝修價格。這就意味著，精裝房要分成清水房房款和裝修款分別備案。據報道顯示，2011年6月15日前，拿到預售許可證的精裝房不用分開備案，但15日后拿到預售許可證的項目“執行”分開備案的政策。
分開備案，意味著購房者首付款肯定會有增加。譬如前文中提到的柯小姐，就要比原計劃多支付7萬元首付。經了解，柯小姐遇到的情況是這樣的：60萬元房款分為50萬元房款和10萬元裝修款兩部分。由于分開備案，首付款按照50萬元的三成計算為15萬元，10萬元裝修款需要在簽訂合同時一次性支付。所以，需要支付首付款實際為25萬元。
【記者調查】
并無裝修款
不能貸款的明文規定
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分開備案，是政策規定還是開發商所為？
實際操作確需如此
分開備案，到底是開發商的自行做法還是相關部門確有此規定？
經成都商報記者從多家企業證實，目前，在實際操作過程中精裝房網簽必須分開備案。那么，相關部門是否出臺過這方面的政策？8日上午，成都市城鄉房產管理局相關部門負責人告訴成都商報記者，“我們沒有出臺過這方面的政策。”
成都市房管局部門另一位負責人解釋首付增加的現象說，“買清水房一樣要裝修，只是，購房者提前支付了裝修款而已。”而對于裝修款的認定，該負責人解釋稱，“我們只負責審核（清水房）房價。目前執行的審核標準是：同區域、同地段、同物業類型，新增房源備案價格不得超過均價的10%。裝修款，不在我們的審核范圍。”
2
明明一套房子的總價，為什么要分開備案？
數字游戲是在鉆空子
“如果不分開備案，很多高端項目肯定辦不了預售許可證。因為，售價明顯高出成交均價10%。”行業人士魏浩告訴成都商報記者，該方式還有一個優勢———滿足了開發商調價的空間。他舉例說，如果開發商想將房價從1萬元/平米調整到1.3萬元/平米的話，開發商就可通過調高裝修款來調房價。
成都商報記者了解到，開發商玩的這種數字游戲其實是鉆了政策的空子。“在購房合同上，開發商只會注明裝修工藝和用材用料，不會注明裝修成本是多少。但是，當購房者獲知無法辦理全額房款進而增加首付款時，這個問題就暴露了。業內人士告訴成都商報記者，“其實大開發商與銀行談判時，一般會要求對方提供裝修部分的貸款服務。”但成都商報記者實地調查顯示，并非每一家銀行都愿意接受這部分貸款。
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精裝房的裝修部分
能否申請貸款？
要看銀行信貸政策
陽光100總經理助理李則林透露，目前精裝房精裝部分能否貸款，主要看各家銀行的信貸政策。首創置業營銷總監鄢睿進一步解釋說，“每家銀行的政策都不一樣，甚至同一家銀行不同分行的政策都不一樣。”
真實情況是這樣的嗎？成都商報記者采訪了解到，交通銀行、匯豐銀行等多家銀行均可以辦理精裝房精裝部分貸款。對此，華潤金悅灣項目經理陳圓表示，“一般來說，精裝房辦理按揭貸款沒有問題。只不過，如果遇到貸款金額大的客戶，銀行會要求客戶附帶購買金融產品，或者是辦理大額定期存款。”綠地集團相關負責人表示，銀行也要評估風險，理財產品和定期存款都是資產證明，有了這些能夠讓信貸評審更容易通過。
盡管如此，但并非每家銀行都能辦理裝修房貸款業務。中信地產信貸部人士倪樹勇表示，“能否辦理裝修部分貸款，主要看房價是否分開備案。”他說，裝修屬于消費貸款，信貸政策完全不同。
兩種備案方式
首付款金額差別明顯
如下圖所示，首套房面積50平米、總價50萬元、裝修價格按1000元/平米、單價10000元/平米的精裝房，分開備案會比集中備案多出3.5萬元首付款。集中備案方式下，首套房的首付是房屋總價×0.3。而在分開備案的方式下，首套房的首付與物業總價的關系是：（房屋總價－裝修款）×0.3+裝修款。公式簡單變形后，首付=房屋總價×0.3+裝修款×0.7，也就是說，無論房價怎么變化，兩種備案方式的首付差就是裝修款的70%，差額還是比較明顯。
【給您提醒】
買精裝房
先問清楚備案方式和銀行政策
針對開發商采取不同的房價備案方式，綠地集團相關負責人支招，購房者在買精裝房前，一定要問清楚備案方式，了解貸款金額。因為，兩種不同的備案方式，直接決定首付金額的差異。
成都商報記者還了解到，一個房地產項目通常會與多家銀行合作，其中，不同銀行執行的貸款細則也不一樣，因此，購房者在買房前應咨詢合作銀行，看其是否辦理裝修款的貸款服務。不過，目前有些精裝房項目針對裝修款推出了“分期付款”以及與小額貸款公司合作的方式，以其降低購房者的首付金額。
精裝部分不能辦公積金貸款
柯小姐被告知無法辦理裝修部分的貸款，是因為她選擇的貸款方式是公積金。隨后，成都商報記者向公積金管理中心求證后獲知，按照有關規定，公積金本來就是不向裝修部分發放貸款的。此前，精裝房在申請住房公積金貸款時，如果裝修部分是可以分開的，那么他們只向清水房部分發放貸款，精裝修部分是不發放貸款的。如果裝修部分不能分開，那么精裝房的貸款，一般需要提高一成首付。
“公積金的目的是解決購房者的基本需求，讓居者有其屋。因此，裝修款部分我們不提供貸款服務。”該人士表示，長期以來，公積金管理中心都是執行該政策。成都商報記者從公積金管理中心官網了解到，公積金貸款是定向向購買自住住房的職工發放的個人住房貸款，不做其他用途。
嘉進地產總經理李昕說，住房貸款只針對個人住房，不含消費品。其中，裝修貸款屬于消費貸，原則上不在住房貸款之列。譬如，如果開發商賣房子送車位，那車位就屬于消費品貸款，需要單獨簽訂貸款合同。
【新聞背景】
力爭5年內，全省新建商品住房中成品住宅占比6成
日前，四川省住房和城鄉建設廳發布《關于加快推進成品住宅開發建設的意見》(以下簡稱《意見》)，明確提出:“我省力爭通過5年的努力，使全省新建商品住房中成品住宅開發建設比例達到60%以上。”
對于“成品住宅”的定義，《意見》中規定，“成品住宅要求在房屋竣工驗收前，所有功能空間的固定面和管線全部粉刷或鋪裝完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝到位，達到入住條件。”
省住建廳房地產處處長程剛在之前接受成都商報記者采訪時曾表示，成品住宅與現在市場上的精裝房是不同的，成品住宅可以說是簡單裝修，注重的是使用功能，以普通購房者作為購買對象。而目前市面上的精裝房，基本是高端住宅的裝修標準，是豪華住宅的標準，并不適合大多數普通購房者。
