歸根到底，樓價必須反映老百姓的收入，香港樓價升幅比不上內地一線城市及新加坡，最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差，最慢，最少。
2010年11月，特區政府第一次推出特別印花稅（SSD），2011年樓價下跌，但人人都知，當時樓價下跌不是因為特別印花稅，而是歐債危機，情況與2008年的金融海嘯一樣。因此，可以說，過去5年，樓價并不是如一些人所說的只升不跌，而任何國際性的金融危機，都足以壓下香港樓價。從自由市場的角度來看，樓價升升跌跌，有其一定的市場規律，政府實際上不需要干預，買樓機會也經常發生。至少在過去5年，樓價就出現過兩次較顯著的跌幅，只不過，大部分人在樓價下跌時都不敢買樓，然后在樓價上升時就站出來爭吵，逼政府打壓樓價。
不單是香港，內地也一樣，多年來，中央政府三令五申，不斷地說要打壓樓價，更推出非常多的打壓措施，甚至限制自由買樓。結果呢？一線及二線的大城市樓價仍不斷創新高，三線、四線小城市空置樓房一大堆，供過于求，賣不出去，地產發展商破產，新樓盤建到一半停了工。
星人均收入大幅拋離港
被視為香港最強有力競爭者的新加坡，情況也差不多，過去幾年，政府也是不斷推出打壓樓價措施。去年11月，香港特區政府第二次推出的打壓樓價的措施，也是參考新加坡政府之前推出的措施。
論樓價暴漲，香港樓價上漲的速度仍遠不及內地一線城市。改革開放初期，20多年前，深圳一套房只需港幣10多萬元，是香港公屋居民想當業主的理想置業地區。今日，蛇口新盤開價，呎價1萬元港幣比其對岸的香港天水圍的樓價高了足足一倍有馀，上海更不用說，一般估計，到2020年時，上海平均樓價應該已超越香港。
歸根到底，樓價必須反映老百姓的收入，香港樓價升幅比不上內地一線城市及新加坡，最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差，最慢，最少。
今日，新加坡人均收入比香港人均收入多了接近一倍，新加坡在過去幾十年，人均收入一直落后于香港。但過去10年，新加坡發展迅速，而香港仍然忙于內斗，停滯不前，被新加坡迅速追上，并被大幅度地拋離。今日，香港人在大吵大鬧，說自己買不起樓，但為什么香港人不問一問，為什么自己的收入不會大幅增加。今日，新加坡樓價搶貴，是因為越來越多新加坡人自認自己賺的錢多了，想搬到被公認為身份象徵的私人公寓、洋房而引起的。30年前，新加坡幾乎全民居住于政府興建的公共房屋，當時私宅只佔全國住宅量的10%。今日，這個比例已上升到15%，升幅是50%，新加坡有錢的人口多了足足50%。在新加坡，住私人公寓的確是身份的象徵，一些住在私人公寓的人甚至會將自己的住宅地址印在名片上，目的是讓其他人知道他是住在高人一等的私人公寓。是的，你或許會取笑這些人的虛榮心，但就靠著這股虛榮心，這批人打拼，拼搏出他們的財富。今日的香港呢？傳媒努力地渲染仇富之心，發達有罪，罷工工人高舉“階級斗爭”的大旗。很多年前的香港，即粵語殘片年代，香港人也是拼搏的，“鬼叫你窮，頂硬上”也是精彩的電影劇本的對白，今日的香港人是要求政府發更多的錢資助領取綜援的人，也可以如其他中產家庭一樣，每年到海外旅游，人人要求平等，人人不思上進，人人要分餅，人人不造餅。
今日香港人要求政府打壓樓價，壓至他們買得起的水平，但當香港樓價真的跌至他們買得起的水平時，50萬人上街抗議了，原因很簡單，不論政府如何打壓樓價都不可能跌至全民買得起的水平，只有當經濟大蕭條時，你失業、我失業、老闆破產、業主燒炭時，樓價才可能跌至人人“買得起”的水平。但多少人到那時還有膽買樓？還有馀錢買樓？今日買樓，明日失去工作，飯碗打破了，如何供樓？
單靠辣招難幫市民上車
2010年11月，香港特區政府第一次推出打壓樓價的特別印花稅（SSD）。2012年11月，再推出買家印花稅（BSD）及加強版的SSD，今年2月，更進一步推出雙倍印花稅（DSD）。目前，樓價不再上升了，從今年二月至今，樓價窄幅上落，打壓措施見效了。但幫了多少沒錢買樓的人買樓？沒有！樓市一片死寂，買樓的人不見了，地產代理一次又一次地游行示威，因為他們快沒飯開了，如果樓價下跌而沒人買樓，樓價下跌對誰有益？
樓價何去何從？我仍然堅持我的分析：只有香港面對經濟衰退時，樓價才會大幅下跌，政府的任何打壓措施最多只能造成今日的局面，即人人不買不賣，繼續觀望。美國聯邦儲備局正在放風說要退市，也就是說要加息，大幅加息才是真正能打壓樓價的最重大因素。
不過，要記著的是，并不是一加息樓價就跌，只有在不斷加息、息率高到供樓者吃不消時，樓價才跌。因此，未買樓的人不要高興得太早，還有，當樓價一進入下跌的周期，你真的不知道樓價還要跌多少年才止跌！
作者為資深評論員，博士
