上海的頂級住宅價格與房地產市場整體價格趨勢的關聯度越來越小。近期,上海多家地產公司都宣布即將推出的樓盤未來將會賣到15萬元/平方米,在2010年上海首次出現多個10萬元/平方米的樓王之后,上海頂級住宅價格標準又被刷新。
近期即將入市的華僑城蘇河灣就以15萬元/平方米的均價引起業界關注,其頂層復式單元更是將達25萬元/平方米,總價近1.2億~1.5億元。
業內分析人士認為,上海頂級住宅的價格,更多由土地供給所決定。自2004年以后,上海內環內純住宅用地幾近絕跡。尤其是黃浦江、蘇州河沿岸的新房已是一房難求的情況下,這些頂級住宅在某種意義上已經轉變成為金融產品。而由于黃浦江、蘇州河凝結了上海人的海派歷史文化情結,其影響的范圍,并不僅僅在上海,而在整個華人圈。
比肩香港的增值空間
自2004年開始,上海內環內就極少有純商品住宅用地供應,這導致了商品住宅供給的嚴重稀缺。
與其他板塊最近幾年還時不時有新增住宅供應相比,人民廣場附近的住宅供應最近幾年更曾出現過供應中斷現象。網上房地產顯示,自2007年開始,人民廣場1公里范圍內就再沒有出現新增住宅供應。這種現象直到華僑城蘇河灣T3住宅樓的出現才被打破。
來自業內的觀點是,這和人民廣場附近板塊的規劃定位有直接關系。根據規劃,人民廣場1公里范圍的主要規劃都定位在商業、商務、公共配套設施。以華僑城蘇河灣T3所在的蘇河灣為例,整個灣區規劃的絕大部分也都是商業商務功能。
而上海對頂級住宅的需求卻一直比較穩定。在2010年到2012年的3年中,盡管其間樓市曾經出現過波動,但上海頂級住宅的成交卻一直比較穩定,每年的銷售量都在100套以上。同策機構的數據顯示,10萬元/平方米單價級別的住宅,每年的平均銷售量達到115套。
在這樣的背景下,供需矛盾顯得十分突出。根據華僑城方面的介紹,即使是即將上市的T3住宅樓,總量也只有92套。
一家中央金融機構駐上海分支機構的總裁認為,上海頂級住宅的價格和房地產市場的整體趨勢關聯度極小,某種意義上,它已經超脫了住宅的范疇,具有金融產品的屬性。
他同時認為,上海的頂級住宅價格,與亞太區很多城市的頂級住宅價格比還是便宜的。香港的頂級住宅價格已經超過60萬元/平方米,但上海湯臣一品的銷售均價還沒有超過20萬元/平方米。而事實上,上海和香港的經濟差距,并沒有那么大,從這點可以看出上海頂級住宅未來的價格上升空間。
尤其是《中國(上海)自由貿易試驗區總體方案》已獲國務院原則同意后,上海經濟追趕香港經濟的速度無疑會進一步加快。未來上海和香港的頂級住宅價格差距,顯然不會像現在那么大。
文脈情結吸引華人擁躉
華僑城一直以“旅游+地產”開拓其在各大城市的市場版圖,因此其選地標準中對地塊本身的地理特質及文化積淀非常重視。這種模式的打造難度高于單純住宅開發,對開發商資金周轉能力和后市把握能力的考驗更甚。
“地王”出身的華僑城蘇河灣一直備受壓力,但項目所在地塊確實占盡天時地利。蘇河灣板塊是上海“十二五”規劃中的重點開發板塊,該板塊的復興對老上海人來說意義非凡。政策在前,華僑城蘇河灣在這場復興中可謂占盡先機,而體量巨大的它很可能成為這場復興的主力。
根據華僑城方面的介紹,華僑城想要做的是在保留歷史文脈的基礎上引入國際化的生活社區。這是極具野心但也不失想象空間的一個目標。從其開發團隊引入嚴培明、劉小東兩位藝術家工作室及全球第四家寶格麗酒店便可見華僑城的格局所在。
上海的一些分析人士認為,上海黃浦江、蘇州河一帶的住宅,需求的范圍,不僅僅在于上海本地,而是整個華人圈。作為三四十年代的文化中心,上海在中國文化的傳承上有特殊的地位。而作為上海城市心臟的黃浦江、蘇州河,這些街區在整個華人圈內都有大量擁躉。
此前上海人民廣場附近一座300多平方米的洋房,總價超過1億元,成為上海最貴的老洋房,但依然不缺買家。
華僑城蘇河灣雖然目前只有92套住宅可供購買,但對于擁有濃郁人民廣場情結,并希望在上海開拓事業且長居的新老上海人來說,顯然還是不夠的。
