一個地道的西關小姐，職業生涯在香港起步，盡管依舊供職于港企，但她的天地卻又回到了廣州。
專訪黃少媚的時候，采訪一直持續到了接近下午1點，這個對于我們而言的飯點，卻是新鴻基地產習慣工作的“港式時間”。除了“港式時間”，更大的差別感受還來自于這家香港房企的“港式思維”。黃少媚說：“很多內地人或者政府，會覺得香港發展商不夠進取，那是因為香港地產商面對過太多打擊，每走一步都會做最壞打算。”
“人都是會死的，還不如見識過后再死”
去過北極，攀登過珠穆朗瑪峰，拋開地產人這個身份，黃少媚還可以很驕傲地說：“平時有人問我去過哪些地方，我就會跟他們說，不如問我哪些地方沒去過。”
“房地產行業就像是一個男人的世界。”在黃少媚看來，作為一個職業經理人，從事的是一個高度緊張且非常男性化的行業，而旅游和閱讀就是她高壓生活下的解藥。
“我旅游的時候，出過好幾次車禍，有次車都沖進了海里，然后我又游了上來。還有一次在海上漂了幾個小時，才被海上救援隊救上岸。”
在旁人看來，黃少媚無疑是一個極具冒險精神的女人。不過在她自己的眼里，她并不是為了冒險而去冒險。
“比如攀登珠峰，當時是正好有朋友建議一起去爬，在我看來，自己能夠做的事又正好碰上了，那何樂而不為呢？你坐大巴從廣州去某個地方，那車翻在山崖里，你也可能會死。人都會死的，那我還不如自己見識過后再死。”
“香港地產商謹慎，是因為經歷過太多打擊”
相較于黃少媚在旅游中的冒險精神，新鴻基地產這個知名房企在內地的步子，邁得卻并不算太大，似乎一點都不“冒險”。
“有些內地人或者是內地政府，就會覺得香港的發展商反應慢，或者是覺得不夠進取。”黃少媚說，像內地的發展商，有人說這是無知者無畏，經歷的這十年來都是房地產的一個上升階段，在這種高速發展的時機下，很多內地發展商對未來抱有很強烈的上升欲望。但是，他們對可能到來的風暴和危機做的準備還不夠，甚至可以說是沒做準備。這樣的企業就有點像是二十年前或者是十幾年前的香港。
“而香港地產業已經走過40多年，從最初的幾百家開發商淘汰到現在只剩下幾十個。他們經歷過很多次世界性的金融危機，或者亞洲金融風暴，或者是SARS。它已經面對了太多的打擊，所以它走的每一步往往都會做最壞的打算，所以變得非常謹慎。”“你面對得多，你應付得越多，你知道得越多，你會變得更加謹慎。”
[對話]
“叫我再做舊改項目，我是絕對不會再做了”
南都：從獵德開始，到林和村舊改、宏城廣場改造、再到現在佛山瀾石項目，似乎新鴻基在廣佛比較青睞于舊改項目？
黃少媚：這也是機緣巧合，并不是說我們一定要做舊改項目，而是在舊改項目里面，我們剛好遇到了比較好的合作伙伴。
舊改其實有幾個要求：首先是需要錢，它需要一個資金實力很雄厚的集團去支持它；第二個，就要求村民以及當地政府對這家公司的實力有信心。我相信所有的村民、當地的政府以及我們的合作者，他們對新鴻基的財力和實力都是沒有疑問的。
其實舊改真的是個好東西，像獵德村改造，如果獵德像現在冼村一樣，那珠江新城絕對沒有現在這么漂亮。
南都：新鴻基幾個舊改項目看來都是比較成功的，經常也會有人說起新鴻基舊改的成功經驗。
黃少媚：你覺得我們很成功，其實我們有很多不為人道的煩惱。我們盡量不給政府添負擔……老實說啊，叫我再做舊改項目，我是絕對不會做了。
“我們不會去拍地王，或者說很少考慮去拍地王”
南都：作為一個知名的大型開發商，你們應該不會像小房企一樣資金不足，為什么拍地市場很少見到你們的身影？
黃少媚：從宏觀上來說，我們不做豪宅，我們希望把我們的品位、我們的管理水平、我們的設計水平做好，要讓大多數人能夠買得起我們的房子。因此，從宏觀來說，我們不會去拍地王，或者說，我們很少考慮去拍地王。
從微觀來說，我們對每一塊地的研究程度都是非常深的。土地招拍掛出來掛20天，在這20天里，我們真的是不分晝夜地去分析。那么出來的結果專業到什么程度呢？我們會考慮將來有亞洲金融風暴的時候可以賣多少錢；有世界級風暴的時候可以賣多少錢；有SARS的時候又能賣多少錢；經濟好的時候、GDP增速5%的時候賣多少錢；8%的時候又賣多少錢。
這種分析做得這么詳細，那是因為經歷過大風浪，老板就會問我們，你這塊地最差的時候它的選擇是什么，最好的時候又是什么。這一點上，我覺得我們和別的發展商是非常不一樣的。在這種情況下去拿地，你想想我們能有多積極？其實也不是說不積極，也很積極，但是都很慎重。
“內地太大了，未來還是針對北上廣深”
南都：佛山的項目也快推出了，佛山也算是二線城市，那么新鴻基未來的布局會怎樣，會更多地走向二三線城市嗎？
黃少媚：我們的布點主要在長三角、珠三角，還有就是華北地區，未來的戰略布局還是針對北上廣深。
我不覺得佛山是二線城市。現在說起佛山，你有覺得人家比廣州落后多少嗎？佛山本地人，本地的企業主，他們對房子的購買力比廣州人還強。佛山人均住宅面積是40平方米，相當于一個三口之家平均有100多平方米，比廣州要高。再一個就是廣佛同城，我們說的廣州這個概念里其實包括了佛山，我們已經把它當作是一家人了。
至于其他二三線城市，內地實在是太大了，我們人手不夠，不能像本地發展商那樣高速地去發展，我們還是想集中力量做好的產品。做好的產品，一定是要在樓價能夠承受的地方。在這些發展比較成熟的城市，我們覺得比較容易找到我們的發展空間。
“如果我能看懂中國房價，我就去炒樓了”
南都：大家都覺得中國現在的房價已經很高了，你認為中國的房價處于一個什么情況呢？
黃少媚：有人在微博上說，現在沒有人能夠說得清楚中國的房價，如果能夠說得清楚的那都是騙你的，我也是這么認為的。如果我現在看得懂我就去炒樓了。
我個人的看法是，現在中國的GDP是以7%、8%的速度增長，GDP增長了，其他東西能不漲嗎？就這一點而言，我不能說中國的房價會降下來。中國房價確實很高，但也要分不同城市。你要是去四川，就算是成都，房子也是很便宜的，1平方米大概也就五六千吧；但是你去到北京、上海，那有些都是十幾二十萬一平方米了。
中國與別的國家和地區不一樣。第一，中國的人口非常多，世界上沒有任何一個國家有這么多的人口支持。第二，中國現在處于上升發展階段，這一階段對經濟發展的帶動作用是不可估量的。第三，中國城市化進程很快，并且國家也在大力推進。在未來，剛需還是很強烈的，這種情況下，未來要讓房價掉下來還是挺難的。
南都：最近香港也開始對房地產調控了，影響比較明顯，樓市一下子就被壓了下去；可是內地都調了差不多十年，也沒什么大的反應。
黃少媚：在一個GDP高速發展的地方，你怎么去調控？GDP的增速都有7%、8%，就像一個洪流一樣，你用小石頭怎么能擋得住呢？但在香港，GDP的增速才1%左右，所以一調控，馬上就會往下跌了。
南都：新鴻基作為一個全球知名的房企，發展了這么多年，但是現在內地有些房企不過區區十幾年的歷史，規模卻做得比你們大，你們會不會覺得不服氣？
黃少媚：這個是沒有的。整個香港的發展，包括新鴻基在內，都是得益于整個中國的高速發展。如果沒有中國這個大后方的支持，無論是經濟上還是政策上的，都走不到今天。
我們很欣賞像萬科、中海這樣的企業。做地產行業是需要有地方智慧的。比如在廣州，根據人們的生活習慣，是要有大陽臺的；但去到北方，人家就不需要陽臺了，人家那里冷啊。在這一點上，當然那些立足于中國的發展商會比我們做得更好。
我們來到內地希望分享我們的經驗，也經常會去參觀人家的樓盤，去學習、借鑒。所以，我覺得這是一種融合，并且一定是兼容的，而不是相斥的。
人物檔案
黃少媚
◎現任新鴻基發展(中國)有限公司南中國總經理；
◎曾任高力國際華南及華西地區常務董事、董事總經理；
◎29歲當上外資企業中國公司總經理；
◎引進多家世界頂級500強企業進駐廣州，深明外資企業經營之道。
◎你面對得多，你知道得越多，你會變得更加謹慎。
◎做地產行業是需要有地方智慧的。
———黃少媚
