今年上半年，佛山住宅成交面積達到686.27萬平方米，這一數(shù)字達到2003年以來佛山住宅成交半年度數(shù)據(jù)紀錄新的高度，差不多相當于以往佛山一整年住宅成交。
成交均價約為8400元/平方米，僅次于去年上半年，為半年度均價數(shù)據(jù)的歷史第二高。其中，解限后5月份賣樓最火，剛剛過去的6月整體成交均價最貴。
上半年佛山樓市不僅僅表現(xiàn)在成交火熱，據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前6個月新增住宅供應(yīng)僅為517 .86萬平方米，市場整體表現(xiàn)為新增供應(yīng)小于成交。
此外，值得注意的是，今年上半年佛山五區(qū)無論是住宅成交、新增供應(yīng)還是土地交易都表現(xiàn)出明顯的差異化。南海區(qū)新增供應(yīng)和成交都占全區(qū)主力，占比均達到44%以上；順德區(qū)成交依舊位居全市第二，但是新增供應(yīng)明顯乏力，賣地也并不積極；三水區(qū)則表現(xiàn)為供應(yīng)小幅放量，同時成為了上半年土地市場的“最大地主”。
●上半年住宅成交量：打敗了2003年以來的半年
今年上半年，佛山住宅成交面積達到686.27萬平方米，根據(jù)住建局2009年以來的月度數(shù)據(jù)計算，今年上半年的成交面積已經(jīng)超越了去年下半年633.17萬平方米的規(guī)模，達到近年最高。同時，南都記者翻閱了2003年到2008年的年度數(shù)據(jù)，這6年的全年住宅成交規(guī)模也僅在500萬平方米至754萬平方米。
也就是說，今年上半年佛山住宅成交不但刷新歷史紀錄，而且差不多相當于以往佛山一整年住宅成交量。
成交量表現(xiàn)彪悍的同時，成交均價相對穩(wěn)定。約為8400元/平方米，高于去年下半年，僅次于去年上半年，為半年度均價數(shù)據(jù)的歷史第二高。
●月度表現(xiàn)：5月最火、6月最貴、4月最多新貨
盡管上半年整體樓價相對穩(wěn)定，但是從月度表現(xiàn)來看，整體均價水平從3月份就開始“跳躍式”上升。3月至5月份，均價上漲了約800元/平方米，6月份均價達到8817.68元/平方米。
就在樓價達到上半年內(nèi)最高峰的前一個月，成交量則出現(xiàn)了峰值，達到171.27萬平方米。這正是佛山解限后的首月，同時也是上半年的第一個樓市小高峰五一黃金周期間。
“5月份的成交中疊加了一部分限購期間被資格‘卡’住的購買力，但更多的確實是新入市客戶的成交。”有業(yè)內(nèi)人士如此評價。
有趣的是，在成交量大漲的前一個月，也是住宅新增供應(yīng)最多的一個月。今年4月份有137.37萬平方米的住宅獲得預(yù)售證。這一新增貨量規(guī)模幾乎是限購期間2-3個月的消化量，但是在解限后尚不及5、6月份單月消化量。
●五區(qū)對比：南海賣樓最“兇”順德新增供應(yīng)少 三水略顯供大于求
往年南海區(qū)和順德區(qū)輪流做“老大”的局面，在近一兩年已經(jīng)徹底被改變，南海區(qū)在成交規(guī)模上穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)了主力。今年上半年成交面積占全市近45%。但與南海區(qū)一區(qū)獨大的成交份額相比，更值得關(guān)注的是，五區(qū)上半年各自的供需格局也出現(xiàn)一定分化。
在全市整體表現(xiàn)為上半年新增預(yù)售低于成交規(guī)模的同時，南海區(qū)、禪城區(qū)和高明區(qū)的成交和新增預(yù)售分別占全市的比重基本相同，分別均在近45%、逾12%和約5%的比重。但是順德上半年新增預(yù)售進展全區(qū)不到20%，成交額超過30%，新增面積僅為101萬平方米，是成交面積的二分之一，盡管順德區(qū)目前市場存量仍舊不容小覷，但是由此可見新貨入市的步伐在放緩。
相反，三水區(qū)的供應(yīng)小幅放量，略顯供大于求。而且，在后續(xù)關(guān)注土地的同時，仍舊可以看出三水區(qū)未來供應(yīng)還將繼續(xù)膨脹。
●南海區(qū)：桂城收金超四成 里水供應(yīng)大于成交
作為全市的成交大區(qū)，南海區(qū)的成交量也并不是一片普漲，事實上，成交比較熱鬧的區(qū)域仍舊集中在東部鎮(zhèn)街。南海房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房成交金額中，桂城占了逾四成的比例，里水位居其后，為22.68%，其次是大瀝為15.38%。
東部三個鎮(zhèn)街成交占全區(qū)的近八成比例。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上半年南海區(qū)前20名項目排行中，全部位于東部三個鎮(zhèn)街。
南海區(qū)房協(xié)相關(guān)負責人表示，佛山住宅從“松限”到今年“解限”后南海東部樓盤廣泛吸納廣州的購買力導(dǎo)致成交的劇增。此外，還有相當部分2014年已經(jīng)銷售但因為限購政策實施下要進行購買資格認定從而未能備案的銷售合同也在2015年實現(xiàn)備案而體現(xiàn)出來。
此外，南海區(qū)不同鎮(zhèn)街的新增預(yù)售和成交量，也反映出不同板塊的供求關(guān)系。南海房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，各個鎮(zhèn)街除了里水外，其余各鎮(zhèn)街的實際銷售數(shù)據(jù)均大大高于預(yù)售數(shù)據(jù)，尤其羅村區(qū)域成交達到1707套，是上半年預(yù)售量的4倍。南海區(qū)房協(xié)相關(guān)負責人表示，丹灶區(qū)域由于過去四年都沒有推出過住宅項目用地，整個區(qū)域的供應(yīng)有可能會在今年年底或者年初出現(xiàn)斷層，不排除因為供不應(yīng)求而出現(xiàn)價格上漲。“個別鎮(zhèn)街開發(fā)商因為擔心庫存量過多所造成的價格戰(zhàn)有望在下半年結(jié)束，從而進入銷售平穩(wěn)階段。”
綜合成交量、供應(yīng)量和土地成交三個方面，佛山五區(qū)的市場表現(xiàn)在整體“普漲”下，各自呈現(xiàn)不同的特點。
南海區(qū)成交和供應(yīng)都占據(jù)全市絕對主力，但上半年成交量大于新增預(yù)售量，整體市場消化力度較強。其中細化到各個鎮(zhèn)街中，東部三個鎮(zhèn)街占據(jù)成交主力，但中西部鎮(zhèn)街盡管成交占比較低，新增供應(yīng)也并不算多，從南海房協(xié)數(shù)據(jù)來看，上半年南海區(qū)各鎮(zhèn)街中僅有里水鎮(zhèn)新增供應(yīng)大于成交量。除此之外，南海區(qū)上半年新入市的商住用地也屈指可數(shù)。
禪城區(qū)的成交量規(guī)模不大，但是供需表現(xiàn)和南海區(qū)較為類似，上半年新增供應(yīng)和成交量占比相當，土地成交規(guī)模也有限。值得注意的是，三水區(qū)今年上半年成交量穩(wěn)定，但是新增供應(yīng)無論是全區(qū)的占比還是絕對值都有所放量，同時還成為土地供應(yīng)最“大戶”，后期供應(yīng)或?qū)㈩I(lǐng)跑于現(xiàn)有成交規(guī)模。
反之，順德區(qū)上半年成交位居全市第二，但是新增供應(yīng)量出現(xiàn)驟減，土地供應(yīng)也并不積極，在現(xiàn)有市場存量下，后續(xù)市場供應(yīng)有所放緩。
PART2 二手房成交量水漲船高 占比一般
與一手房市場表現(xiàn)相類似的是，上半年二手房市場的成交也達到限購以來的新高，為248.17萬平方米，尤其是今年營業(yè)稅“5變2”的政策落地，也為限購以來整體低迷的二手市場再添了一把柴。6月份二手住宅成交面積突破50萬平方米。
不過，盡管二手房成交量已經(jīng)回到限購前水平，但從一二手整體成交規(guī)模中可以看到，二手房在整體市場中的占比仍舊較低，今年上半年二手房成交占一二手房整體的26.56%，遠低于2011年全年在30%左右的比例。
合富置業(yè)市場部相關(guān)負責人表示，中心區(qū)一手房供應(yīng)量增加，以及價格優(yōu)惠頻出，也是不少二手準買家流入一手市場的原因。根據(jù)二手中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場中有七八成為首次置業(yè)的剛需買家。
PART3 土地成交量相當于賣樓面積的一半
●月度賣地數(shù)量2月最火●各區(qū)賣地數(shù)量 三水最多
和住宅成交表現(xiàn)相反的是，今年上半年住宅賣得越火的月份，土地市場越冷。反而住宅成交較低迷的月份，土地成交十分活躍。
今年上半年全市商住用地成交僅為116.82萬平方米，即使以普遍在2.0至3.0的最高容積率折算，面積仍舊僅相當于甚至住宅成交的一半。尤其是5月份土地成交面積僅為1.5萬平方米。反而上半年的土地成交小高峰在2月份，商住用地成交面積超過50萬平方米。
此外，同樣與住宅表現(xiàn)相反的是，上半年的賣地大戶是三水區(qū)，土地成交面積達到68.34萬平方米，占全市的近六成比例，在這一土地成交規(guī)模下，三水區(qū)商住地成交金額也達到全市最高，為27.11億元。
上半年商住用地市場最冷清的是順德區(qū)和高明區(qū)，分別賣地不到10萬平方米，順德區(qū)在新增供應(yīng)減少的同時，土地供應(yīng)也在放緩。而住宅成交大區(qū)南海區(qū)，在上半年的土地市場中表現(xiàn)也比較低調(diào)，成交不到12萬平方米商住用地。
從房企表現(xiàn)來看，目前在佛山在售項目最多的房企保利華南公司仍舊在不斷地擴張項目規(guī)模，上半年無論是從拿地規(guī)模還是投入金額都位居房企之首。拿地面積超過38萬平方米，投入逾21億元，3次拿下的5宗地塊分別位于禪城、南海桂城和三水，其中禪城地塊則是保利首進綠島湖片區(qū)。
其中，3月份保利在三水拿下的3宗地塊，以單宗占地面積超過15萬平方米，合計25萬平方米成為上半年成交的商住用地中最具規(guī)模的地塊。
而去年以來在土地市場上出手就十分頻繁的時代地產(chǎn)，在今年上半年也拿下了雙料地王，今年3月份時代地產(chǎn)以總價超過18.55億元的價格拿下大瀝一宗商住用地，成交樓面地價達到7548元/平方米。這塊地也是今年上半年的總價、單價地王。
廣東西南投資控股有限公司也是今年上半年的“大地主”之一，先后5次拿下三水7宗商住用地，總規(guī)模達到32.33萬平方米，總金額15.76億元，從拿地規(guī)模和拿地金額表現(xiàn)上，僅次于保利華南公司。
越秀地產(chǎn)、碧桂園、招商地產(chǎn)和長信地產(chǎn)在今年上半年也均有土地斬獲，但是總規(guī)模都并不算大。其中，碧桂園首進三水，招商則再度進軍禪城城南板塊，長信地產(chǎn)則繼續(xù)在里水拿地。
半年政策大事記
2月5日：下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。
3月1日：下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
3月30日：央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》個人住房貸款政策和個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策調(diào)整，其中二套房貸首付比例降至四成，二手房營業(yè)稅免征期限由五年改成兩年。
4月20日：對農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機構(gòu)額外降低人民幣存款準備金率1個百分點，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準備金率至農(nóng)信社水平；對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率2個百分點等。
5月1日：不再對在佛山行政區(qū)域內(nèi)購買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進行購房資格審查。至此，佛山全面取消住房限購政策。
5月11日：下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。
6月1日：佛山市發(fā)展和改革局發(fā)布公告稱：擬暫停暫降包括新建商品房銷售在內(nèi)的價格調(diào)節(jié)基金，新建商品房銷售，向銷售商按銷售額0.2%征收暫降為按0.1%征收。
6月28日：有針對性地對金融機構(gòu)實施定向降準，以進一步支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進結(jié)構(gòu)調(diào)整。
