先是蘇州發布文件規定：外地人買二套房需交1年社保;首套房首付最低20%，已有2套房及以上則停止貸款。蘇州由此成為首個重啟限購的二線城市。隨后，南京也發布樓市新政，將提高二套房首付比例，同時對土地拍賣進行了限制。

　　由點及面，隨著江蘇這兩大城市限購政策的出臺，有業內人士認為，未來二線城市限購的序幕或由此拉開。裸泳者應該開始擔心：隨著管理層不斷出手，虛高的資產價格正在退潮。

　　“冷水”潑來：蘇州、南京同日發布新政

　　8月9日，網絡上曾流傳著一份蘇州將重啟限購的政策文件，然而僅僅過了2天，這一傳言就被驗明正身。8月11日下午，蘇州官方對外發布《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》(以下簡稱《意見》)。意見明確規定，非蘇州戶籍的居民在申請第2套住房的貸款時，需提供2年內累計1年納稅或社保證明;首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。

　　2天前在網上流傳的文件

　　此次蘇州的政策，也被稱為“新15條”，《意見》在信貸方面作出了具體規定：

　　居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭;已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭;僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。三種情況申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變。

　　如果居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(不含吳江區)由40%調整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放三套及以上住房貸款。

　　對此，易居智庫研究總監嚴躍進表示，“對于有過一套房但貸款結清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機。”

　　作為此次政策的亮點，無疑是蘇州啟動限購政策。具體是，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：

　　非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

　　開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

　　對此，南京林業大學城市與房產研究中心主任孟祥遠對業內人士說，“蘇州此次限購政策相對寬松，主要是針對非蘇州戶籍，換言之則是針對外來投資者，對于外來投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購房者。”

　　對此，嚴躍進表示，“蘇州此次首次啟動限購版本，很顯然也開啟了二線城市限購2.0版本的啟動，對于其他城市是有啟示意義的。從調控的動向來看，二線熱點城市基本上會出臺此類嚴厲的政策，主要是10個城市，包括天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價上漲過快，多多少少后續或者說第三季度會有收緊政策的出現。”

　　話音未落，南京也跟進發布樓市新政，其中，對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于35%。

　　而對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外，其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。

　　而針對此前因土拍太過火熱而接連遭遇熔斷的土地市場，此次新政也進行了明確規定。

　　在南京房地產業內人士看來，針對南京樓市目前的現狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動限購政策，“在此之前南京已經出臺了包括限價令、熔斷機制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購房的主力，甚至一個房號炒作到30萬以上，想要徹底的打擊這些投資者穩定樓市，那么最好的辦法自然是啟動限購政策。”

　　房企受沖擊：低成本融資不再容易

　　隨著二線城市紛紛收緊樓市政策，除了對地方樓市帶來一定影響之外，受到沖擊最大可能屬于開發商。

　　在這一輪樓市火爆的背后，是開發商利用金融杠桿獲得更多資本，比如資管計劃、信托等金融機構紛紛進入樓市，為開發商提供低成本資金，甚至部分金融機構為開發商提供拍地保證金等，使得開發商擁有更強的資金實力，從而進入樓市瘋狂拿地，成為推高地價和房價的重要原因。

　　援引新華社的報道顯示，為了抑制樓市，多個部門陸續出臺政策，直指房地產企業融資、拿地以及個人住房信貸。

　　其中，興業銀行和工商銀行等部分銀行將開發商貸款周期由兩年的中期貸款改為一年內，甚至半年期貸款。此外，證監會也對房地產上市公司再融資政策進行了規定，企業再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策。同時，部分二線城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺信貸政策，由此前的寬松轉向收縮。

　　上述紛紛政策，從金融端已經開始對開發商進行了緊縮，隨著二線城市限購閘門的打開，以及各種緊縮政策的紛紛出臺，無疑對樓市產生較大沖擊。

　　對此，南京房地產促進會秘書長張輝對業內人士說，“金融端對開發商以及購房者資金進行緊縮，加上地方政府出臺的限購限貸政策，部分火熱的二線城市樓市，從開發商拿地到樓市成交量會出現明顯的降溫。”

　　此外，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產開發貸款周期旨在規避樓市投資的金融風險，縮短開發商的資金周轉率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應端的新政策，都是為了抑制開發商的非理性拿地。

　　不過，在嚴躍進看來，地方政府通過提首付、降杠桿可以減緩開發商銷售回款，削弱為房企拿地輸血，抑制地王產生，“總體上，監管層對開發商變相限貸,有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”

　　對龍頭房企影響有限

　　浙江一家龍頭房企執行總裁表示，“即使再融資大門重新關閉，對于標桿房企來說，也并非不能容忍。因為當前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報行業。”

　　業內人士調查發現，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產品是銀行資金進入房地產市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個信托計劃，然后由銀行購買，實現信貸資金繞道流出。”

　　在房企拿地過程中，目前甚至還出現一些資金方式“創新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發商告訴業內人士，現在一線城市拿地，基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機構競相上門來提供貸款，但會設置一定額度。超過授信額度，就以股權的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經出現多個機構，專門為開發商提供拍地保證金甚至首付金。

　　業內人士認為，只有對上述這些“創新”“變通”渠道進行更加嚴格的監管，才能真正影響到房地產商的資金鏈，新政策才能真正發揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。