房?jī)r(jià)不斷反彈，目前許多二線城市房?jī)r(jià)也和一線城市一道飆高，而且出現(xiàn)了“越限越漲”的狀況。想要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行真正有效地調(diào)控，短期的去杠桿和長(zhǎng)期的多方制度配合都是十分必要的。
今年以來(lái)，“地王、假離婚、通宵排隊(duì)”等字眼頻繁印入眼簾，而這些熱詞的背后卻無(wú)一不在指向國(guó)內(nèi)樓市火暴，房?jī)r(jià)飆升的真實(shí)情況。19日，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》（以下簡(jiǎn)稱《變動(dòng)情況》）似乎也印證了上述觀點(diǎn)。
《變動(dòng)情況》發(fā)出的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，持平的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。與上年同月的價(jià)格相比，70個(gè)大中城市中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。
此消息一出，媒體紛紛表示，國(guó)內(nèi)8月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，一線和二線熱點(diǎn)城市的一手房、二手房?jī)r(jià)格在持續(xù)走高。
某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)更分析稱，此次8月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅是自2010年5月份以來(lái)的最高環(huán)比增幅，創(chuàng)下了近76個(gè)月的新高。
房?jī)r(jià)“高燒”難退為哪般？
8月份房?jī)r(jià)漲幅反彈創(chuàng)新高，既在意料之中，也在意料之外。不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。實(shí)際上，歷次房?jī)r(jià)回落曲線均往往呈現(xiàn)拋物線或震動(dòng)下行態(tài)勢(shì)。不過(guò)此次8月份房?jī)r(jià)漲幅頗高，還是不得不讓人感嘆，今年的“秋老虎”熱得相當(dāng)厲害。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因始終要落到供求關(guān)系的緊張上。
“一線城市和有優(yōu)質(zhì)資源的二線城市，人口吸引力比較大，住房供不應(yīng)求房?jī)r(jià)必然上漲。”趙秀池對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)道。
著名房地產(chǎn)專家謝逸楓對(duì)此也表示贊同。在他看來(lái)，我國(guó)目前的城市發(fā)展還很不平衡，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還沒(méi)走完，城市家庭結(jié)構(gòu)分裂，隨著二孩政策的開放，住房需求也隨之旺盛起來(lái)。與此同時(shí)，一二線城市的資源密布，住房作為剛性需求自然在這些城市也會(huì)顯得更為迫切。不過(guò)這些年，大中城市的土地資源其實(shí)嚴(yán)重缺乏，新增土地供應(yīng)在持續(xù)下降。
“可供開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目不斷地萎縮，土地供應(yīng)上不去，地價(jià)瘋狂上漲、地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)自然也跟著上漲。”謝逸楓對(duì)記者坦言。
除此，業(yè)內(nèi)專家也指出，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一種非市場(chǎng)化的市場(chǎng)，政府和政策因素甚至在一定程度上會(huì)決定房?jī)r(jià)。
謝逸楓進(jìn)一步解釋道，這一輪的房?jī)r(jià)上漲同2009年至2010年貨幣超發(fā)、流動(dòng)性過(guò)剩、個(gè)人房貸與土地市場(chǎng)加杠桿以及人民幣貶值導(dǎo)致的資產(chǎn)荒邏輯，如出一轍。
上述業(yè)內(nèi)人士分析表示，從2014年10月開始的這輪房地產(chǎn)上行周期，各地通過(guò)調(diào)整行政手段、金融杠桿，使得貨幣放水和房貸持續(xù)寬松。盡管目前貨幣政策正在趨于中性，但流動(dòng)性實(shí)則仍然過(guò)剩。
后續(xù)在房貸優(yōu)惠等刺激政策的持續(xù)之下，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期又被不斷推高。房地產(chǎn)貸款加杠桿、土地市場(chǎng)加杠桿、第三方平臺(tái)也不斷給樓市加杠桿，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格異常膨脹。
另外，值得一提的是，某研究院研究總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)指出，從實(shí)際情況來(lái)看，此次房?jī)r(jià)上漲和傳導(dǎo)效應(yīng)有著密不可分的關(guān)系。
眾所周知，每一輪的房?jī)r(jià)上漲都是從一線城市開始，然后從二線城市波及到三四線城市。房?jī)r(jià)膨脹的傳導(dǎo)效應(yīng)就像石子落水后引發(fā)的層層漣漪。
該總監(jiān)坦言，某個(gè)城市的房?jī)r(jià)突然上漲，很可能會(huì)使得此類城市的房企調(diào)整定價(jià)策略，價(jià)格呈現(xiàn)漲多跌少的情況。與此同時(shí)，其他城市房?jī)r(jià)上漲的“謠言”也很容易影響消費(fèi)者的購(gòu)房決策。
記者通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來(lái)，不少媒體都對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲做出了不同程度的“聲討”，局部房?jī)r(jià)翻倍，地王頻出。
“但是相應(yīng)的調(diào)控政策出臺(tái)并不及時(shí)，調(diào)控手段也依然是之前的行政手段，目的、目標(biāo)和方向與此前一樣，只穩(wěn)定預(yù)期，以抑制需求為主，供應(yīng)端問(wèn)題并沒(méi)有得到解決。”謝逸楓強(qiáng)調(diào)表示。
恐慌情緒導(dǎo)致“越限越漲”
面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)的“高燒”不退，各地紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。但隨著各大城市限購(gòu)限貸信號(hào)的釋放，房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)了短期內(nèi)的異常上漲的情況。
比如近日才發(fā)布實(shí)施住房限購(gòu)的杭州，調(diào)控內(nèi)容包括在杭州市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。但是，據(jù)媒體報(bào)道稱，限購(gòu)實(shí)施的前一夜，杭州的外地購(gòu)房者開始瘋狂簽約，杭州市區(qū)（含余杭、富陽(yáng)）創(chuàng)造了單日商品房銷售3265套的歷史紀(jì)錄。二手房簽約同樣創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到1840套。
再如，由于北京通州限購(gòu)，北京東部周邊鄰近地區(qū)房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅上漲的情況。北京的周邊城市香河本隸屬于河北廊坊市，但因距北京市中心僅45公里路程，也成為了不少消費(fèi)者購(gòu)房的熱點(diǎn)城市。
記者整理發(fā)現(xiàn)，香河從2015年9月至今年8月，商品房均價(jià)一路升至12500元每平。
香河某房產(chǎn)銷售員小梁（化名）向記者透露，香河今年年初的均價(jià)僅為5500元每平米上下，隨后受大環(huán)境、政策等因素影響，至中秋節(jié)9月15日當(dāng)天均價(jià)已達(dá)到15500至17000元每平米，而后16日提至19500至20000元每平米，兩天后18日竟然又暴漲到25000元每平米。
專家認(rèn)為，恐慌情緒是導(dǎo)致“越限越漲”的始作俑者。
房地產(chǎn)與人居學(xué)者馮國(guó)良甚至坦言，這和“狼來(lái)了”的故事無(wú)異，時(shí)間久了大家就會(huì)出現(xiàn)審美疲勞和信心塌方，民眾如同驚弓之鳥，難免產(chǎn)生購(gòu)房的羊群效應(yīng)。
值得注意的是，房?jī)r(jià)的不斷上漲也促使投資、投機(jī)的需求旺盛。實(shí)際上，近來(lái)投機(jī)性購(gòu)房與恐慌性購(gòu)房的比例正在明顯提高。
業(yè)內(nèi)人士坦言，目前急需買房自住的比例其實(shí)并不高。很多人甚至是在看到房?jī)r(jià)暴漲之后才決定“炒”一把。不過(guò)，隨著貨幣的大放水，很多家庭的財(cái)富確實(shí)也面臨縮水的尷尬。相比之下，買房便成了家庭資產(chǎn)增值保值的重要手段。恐慌性購(gòu)房和借機(jī)炒房的比例也隨之提升。
組合拳調(diào)控可能出現(xiàn)
恐慌性購(gòu)房、借機(jī)炒房和限貸限購(gòu)政策似乎陷入了短期內(nèi)“越高越調(diào)，越限越漲”的怪圈。那么，各地在出臺(tái)調(diào)控手段時(shí)應(yīng)該如何保證政策效力不打、少大折扣呢？
該總監(jiān)坦言，消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房的背后和大家對(duì)于政策后續(xù)走向的不同理解有關(guān)。后續(xù)各地出臺(tái)政策前，應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)議保密，防止各類版本的“流言”出現(xiàn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
與此同時(shí)，政策出臺(tái)前后的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也要格外關(guān)注，對(duì)于部分異常數(shù)據(jù)應(yīng)該重點(diǎn)監(jiān)查。若存在中介慫恿購(gòu)房者購(gòu)房的情況，監(jiān)管層面應(yīng)該積極發(fā)聲。對(duì)于部分盲目入市的現(xiàn)象，房管部門應(yīng)該不斷強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的內(nèi)容，這對(duì)購(gòu)房者能產(chǎn)生一定的震懾能力。
業(yè)內(nèi)專家提示，除此之外，在政策出臺(tái)后，應(yīng)該適當(dāng)對(duì)部分熱點(diǎn)樓盤進(jìn)行限制交易，或者說(shuō)對(duì)部分近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、超過(guò)一定幅度的樓盤要進(jìn)行管控。“只要管控得當(dāng)，甚至可以倒逼部分購(gòu)房需求到郊區(qū)購(gòu)房，達(dá)到去庫(kù)存的目的。”該總監(jiān)對(duì)記者說(shuō)道。
另外，也不少專家表示，以此次杭州限購(gòu)為例，從調(diào)控力度來(lái)看還是比較“溫柔”的。但專家也強(qiáng)調(diào)，如果后續(xù)調(diào)控已出臺(tái)的一線、強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)不降、房?jī)r(jià)暴漲與成交火暴，地方將調(diào)控加碼，甚至拋出大招或組合拳“殺招”。
謝逸楓表示，短期的調(diào)控手段，最有可能的政策大招或組合拳為去杠桿，比如：提高一二套房貸首付、利率，提高限購(gòu)、限貸條件和標(biāo)準(zhǔn)，取消稅收優(yōu)惠，收緊房企信貸，打擊第三方房貸平臺(tái)等政策。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則會(huì)出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。謝逸楓認(rèn)為：“通過(guò)供應(yīng)與需求及政策的三個(gè)制度進(jìn)行改革，即土地制度、住房制度、金融制度、戶籍制度、社保制度、稅收制度等方面深化改革，才能做到真正意義上的調(diào)控。”
不過(guò)，讓住房回歸居住功能，政策調(diào)控顯然還有很長(zhǎng)的路要走。
趙秀池坦言，各地還是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，推出適合自己的政策。同時(shí)，可以考慮加大發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，通過(guò)穩(wěn)定的租賃關(guān)系和較低的居住成本來(lái)減少買房的需求。這對(duì)住房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展也將大有裨益。
