樓市新一輪調(diào)控
新一輪樓市調(diào)控政策在國慶期間紛紛落地，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前至少22個(gè)城市出臺了限購限貸等調(diào)控措施，并且可能繼續(xù)擴(kuò)圍。政策出臺或升級的城市主要集中在一二線城市，尤其是一二線重點(diǎn)城市，這與其房價(jià)大幅上漲關(guān)系密切。雖然只有這些城市進(jìn)行了樓市調(diào)控，但是其輻射的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過區(qū)域本身，機(jī)構(gòu)研究顯示或輻射全國60%的商品房市場。政策出臺后，部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的現(xiàn)象，同時(shí)也有區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格下降的預(yù)期，但是價(jià)格是否會整體出現(xiàn)下降仍然有待觀察。“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”或是這一輪樓市調(diào)控的基本思路，在抑制一二線熱點(diǎn)城市投資需求的同時(shí)，注重供給端修復(fù)，因此，多地對土地供應(yīng)做出了規(guī)定，以增強(qiáng)市場供給力度。
導(dǎo)讀
“這輪調(diào)控其實(shí)只有幾個(gè)城市算嚴(yán)的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個(gè)最嚴(yán)，整體并沒有回到2014年9·30之前46個(gè)城市限購，全面認(rèn)房又認(rèn)貸的情況。不過，這波新政密集出臺，對人們的心理影響確實(shí)比較大。”
始自9月30日北京限購升級的新一輪樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場可能迎來一個(gè)小拐點(diǎn)。
10月9日，南昌宣布重啟限購，最低首付比例也升至30%，成為第22個(gè)發(fā)布樓市調(diào)控新政的城市。
這并不會是終結(jié)。多數(shù)開發(fā)商和分析人士預(yù)計(jì)，后續(xù)仍有更多城市跟進(jìn)限購限貸，最終調(diào)控將覆蓋全國半數(shù)以上的商品房市場，一年多突進(jìn)的樓市有望降溫。
在限購限貸密集出臺后，各地成交量下滑將是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳，調(diào)控的效果立竿見影，開發(fā)商的新盤定價(jià)、二手房業(yè)主的房源報(bào)價(jià)都出現(xiàn)下調(diào)預(yù)期。不過，整體上房價(jià)是否會下跌，仍需觀察。
與此前多輪調(diào)控不同的是，新一輪調(diào)控意圖修復(fù)供給端的問題，緩解一二線和三四線分化的狀況，這仍需多個(gè)政策配合。
調(diào)控輻射60%市場
就像去年開始的全國限購限貸松綁一樣，重新收緊也來得很猛烈。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，截至10月9日，已有22個(gè)城市出臺輕重不一的樓市調(diào)控新政。主要內(nèi)容包括限購限貸限價(jià)，前期漲幅越高的城市，出臺政策越嚴(yán)厲，最典型的便是深圳。
廣發(fā)證券分析師郭磊認(rèn)為，此輪限購限貸升級，是一個(gè)影響全局的政策，全國60%的商品房銷售市場將受到?jīng)_擊。
他分析，住建部點(diǎn)名的16個(gè)熱點(diǎn)城市，加上不在名單內(nèi)但已在9月底至10月首周出政策的城市，其合計(jì)已占中國GDP的30%以上；如果加上青島、石家莊等幾個(gè)敏感城市，則商品房銷售額占比差不多占全國的40%左右。這40%占比的城市將通過比價(jià)效應(yīng)廣泛影響其周邊城市，至少40個(gè)大中城市都完全處于這輪調(diào)控的輻射力之下，而40個(gè)大中城市銷售額占全國的60%左右。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，在大城市周邊，限購限貸都出現(xiàn)了輻射效應(yīng)。比如廣州深圳對珠三角的輻射、北京對京津冀區(qū)域的輻射、滬杭寧對長三角的輻射。
以珠三角為例，在深圳出臺“深八條”之后，臨深地區(qū)東莞緊接著重啟限購，惠州也發(fā)布了嚴(yán)控樓市措施；而廣州重申限購限貸嚴(yán)格執(zhí)行之后，相鄰的佛山也立刻開始了限購。
在長三角，蘇州、無錫等已經(jīng)限購；某地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，北京周邊的燕郊等地也可能開始限購。
多位業(yè)內(nèi)人士和分析人士指出，這輪調(diào)控第一階段的力度已超預(yù)期，以“深八條”為例，同時(shí)祭出有貸款記錄首付5成，二套7成；單身含離異限購一套；非戶籍購房資格從嚴(yán)至社保五年等措施，對投機(jī)需求的沖擊比較大；南京將有貸款未結(jié)清的二套房首付提升至8成；杭州10天內(nèi)連續(xù)出三道政策，力度都比較大。
“這輪調(diào)控其實(shí)只有幾個(gè)城市算嚴(yán)的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個(gè)最嚴(yán)，整體并沒有回到2014年9·30之前46個(gè)城市限購，全面認(rèn)房又認(rèn)貸的情況。不過，這波新政密集出臺，對人們的心理影響確實(shí)比較大。”分析師說。
成交大概率將下滑
國慶期間的這一輪調(diào)控風(fēng)暴，核心內(nèi)容是重啟限購限貸，一二線城市均不能幸免，目前還在增加之中。
調(diào)控的效果已有所顯現(xiàn)。最早升級限購限貸的北京，國慶節(jié)期間（10月1日-10月6日）日成交量為291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達(dá)到1066套，新政后不足之前成交量的3成。
郭磊的研究則顯示，從高頻數(shù)據(jù)來看，國慶期間全國的銷售量還是比較大，甚至明顯超出正常季節(jié)性。1-6日30城的地產(chǎn)銷售為251萬平方米，大幅高于去年同期的140萬平方米以及2013年、2014年的110萬平方米左右的水平。
但是，目前的高頻數(shù)據(jù)是政策擾動下的數(shù)據(jù)，并不具有連續(xù)性。從10月1日開始，一二線城市政策頻出；因?yàn)檎邎?zhí)行以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，因而不少城市存在明顯的搶網(wǎng)簽、和政策賽跑的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致整體數(shù)據(jù)失真，真實(shí)影響將會滯后。
所以郭磊認(rèn)為，下一階段銷售數(shù)據(jù)應(yīng)該會下滑。他判斷，在未來一個(gè)季度內(nèi)，30城日均銷售量可能會從8-9月的80-90萬平方米下降至60萬平方米左右。
分析師也認(rèn)為，接下來限購限貸城市的成交將會明顯下滑。
某機(jī)構(gòu)中國執(zhí)行總裁臧建軍指出，這一輪部分城市的量價(jià)齊升，尤其是價(jià)格的上漲超出了基本面的邏輯，房地產(chǎn)走向金融化。這種狀態(tài)難以持續(xù)，即使政府不出臺政策，市場預(yù)計(jì)也會在明年進(jìn)入調(diào)整期，也就是這輪小周期本已近拐點(diǎn)，政策出臺使小周期拐點(diǎn)提前到來。
至于價(jià)格是否會下跌，目前各方觀點(diǎn)不一。分析師認(rèn)為還是要看信貸的走向。信貸收緊可能會明顯跌一波；信貸如果不收緊，就怕消停兩個(gè)月又會爆發(fā)。
華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，出臺房地產(chǎn)調(diào)控的城市均屬于房價(jià)持續(xù)大幅上漲，庫存較低的熱點(diǎn)城市，調(diào)控政策難改變這些熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的趨勢，只會降低房價(jià)的漲幅。
不過在深圳這樣的樓市風(fēng)向標(biāo)和嚴(yán)格收緊調(diào)控的城市，限購限貸對價(jià)格的影響還是很明顯。10月9日，“深八條”后深圳首個(gè)新盤開盤，位于南山蛇口的山語海項(xiàng)目備案價(jià)格低至4.5萬／平方米，最高為9.78萬／平方米。
此前，該區(qū)域房價(jià)一年翻倍，是深圳樓市熱點(diǎn)區(qū)域；該新盤所在的區(qū)位二手房價(jià)格在5萬-6萬元／平方米甚至更高。
深圳多家中介機(jī)構(gòu)反映，已有不少二手房業(yè)主打算調(diào)低價(jià)格掛牌房源。
分析師判斷，新政出臺后的兩三個(gè)月成交量雖然下滑，但整體將保持平穩(wěn)。在年底之前，四季度的樓市將表現(xiàn)平淡。
樓市供給能否修復(fù)？
郭磊認(rèn)為，這輪和前幾輪調(diào)控周期的不同是地產(chǎn)供給端短板更明顯，政策應(yīng)該會推動供給修復(fù)。
本輪周期中，土地供應(yīng)減少明顯，1-9月100個(gè)大中城市住宅類土地供應(yīng)同比減少10%；一二線重點(diǎn)城市減少更多，比如上海減少33%、北京減少80%，武漢減少31%。
土地供應(yīng)減少，也導(dǎo)致新房存量下降的狀況在很多城市比較明顯，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的一二線的25個(gè)重點(diǎn)城市中，庫存消化周期小于7個(gè)月的達(dá)11個(gè)。這在一定程度上助推了價(jià)格的上行。
因此，郭磊指出，政策要抑制房價(jià)，一定會在抑制投機(jī)需求的同時(shí)推動供給端修復(fù)，比如強(qiáng)調(diào)要完成全年供地指標(biāo)、確保土地和新房供應(yīng)等。
廣發(fā)證券認(rèn)為，實(shí)際上，供地減少的環(huán)境下才會產(chǎn)生高價(jià)地，如果是供地大幅增加，則高價(jià)地出現(xiàn)概率會明顯降低。在這樣的庫存環(huán)境和政策邏輯下，四季度的房地產(chǎn)新開工和投資數(shù)據(jù)仍有政策推動下的上升動力。華創(chuàng)證券也認(rèn)為，調(diào)控風(fēng)暴反而會促進(jìn)房地產(chǎn)投資。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，在北京、深圳等地的新政中，均強(qiáng)調(diào)了加大土地供應(yīng)。
如北京要求積極推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，并結(jié)合年度土地供應(yīng)計(jì)劃，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%；各區(qū)要進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
10月9日，在時(shí)隔4個(gè)月后，北京再次啟動住宅用地出讓，便是自住房地塊：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊R2二類居住用地（自住型商品住房）成交，樓面價(jià)僅為2.08萬／平方米。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)進(jìn)一步指出，供給端的問題更在于一二線和三四線分化嚴(yán)重，一二線短缺而三四線過剩。在推動一二線供給增加的同時(shí)，三四線仍需加快去化。
臧建軍認(rèn)為，政策調(diào)控對市場短期影響巨大，“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”的思路，仍需要大量其他政策和工程配合。
