21世紀經濟報道梳理最新數據和調研發現，銀行表內開發貸增速繼續下降，2016年地產開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表外理財資金輸血房地產，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

　　監管趨嚴下，房地產融資降溫顯成效。

　　“我們現在只做開發貸、經營性物業貸款，建筑商融資，其他的相關融資都不做了。”某股份行華中地區人士表示。

　　去年9月，21世紀經濟報道專題報道分別從銀行、海內外債券、信托、理財機構等方面挖掘房地產企業融資情況。公開數據和21世紀經濟報道調研結果顯示，就銀行而言，截至去年6月末，表內房地產開發貸規模增長明顯減緩，個別銀行和區域出現負增長。理財投向房地產領域則在半年內新增了5500萬元。“表內冷，表外熱”，是為彼時趨勢。

　　時隔近半年，21世紀經濟報道梳理最新數據和調研發現，銀行表內開發貸增速繼續下降，2016年地產開發貸規模甚至出現4.9%的負增長。表內自營投資和表外委托貸款投房地產項目的要求趨嚴。表外理財資金輸血房地產，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

　　地產開發貸負增長

　　“我們現在只做開發貸、經營性物業貸款，建筑商融資，其他的相關融資都不做了。”某股份行華中地區人士表示。所謂經營性物業貸款，就是寫字樓、商場等經營性物業作為抵押物發放的貸款。

　　去年11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局下發文件，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查。在開發貸方面，要求檢查是否嚴格審查房地產開發企業各項資質，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規用于購地等問題。

　　華南地區某股份行中層向21世紀經濟報道記者表示，該行去年12月就下發了通知，要求根據“實質重于形式”原則，嚴控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產業務的集團，要防止非房地產板塊授信資金挪用進入房地產板塊。

　　“要求是對房地產上下游企業的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發現問題的，要馬上停止出賬。”

　　今年1月16日，上海銀監局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴查以來的首份罰單——針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達478萬元。

　　有股份行華東地區對公人士向21世紀經濟報道記者透露，去年當地拍出一個地王項目，拍賣會后當地監管明確不得給其配套融資。“合同都談了，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

　　銀行表內開發貸的熱度已明顯下降。

　　央行統計數據顯示，截至2016年底，房地產開發貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產開發貸款余額同比還出現下降，降幅達4.9%。

　　從上海的數據來看，該趨勢也非常明顯。央行上海總部統計顯示，2016年全年，上海地區本外幣房地產開發貸減少了764.2億元，同比多減704億元。其中，地產開發貸和住房開發貸全年分別減少417.7億元和473.7億元，同比分別多減113.3億元和420.6億元。

　　表外理財資金“通道難尋”

　　銀行自營投資和理財投資資金投向房地產也面臨收緊的態勢。其中一個重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財資金“非標”額度緊張也是原因之一。

　　一名基金子公司人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計劃4號文發文之后，更是“徹底歇菜”。

　　根據私募資管備案4號文，對于證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，基金業協會宣布暫不予備案。

　　具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產品；三是受讓信托受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

　　其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計上一定程度處理成資本，而非負債，從而控制自己的負債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規對策。

　　“基金子公司作為通道（投地產），我們肯定不愿意冒險。而且接觸到銀行理財資金，也有反饋非標額度不夠，目前沒有足夠資金來投。”上述基金子公司人士表示。

　　有股份行資管人士向21世紀經濟報道記者表示，非標準化債權內容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據最新分類標準，帶回購條款的股權性融資，即包括股票質押回購，部分名股實債基金，都會被納入“非標”范疇，原本理財投資非標取上年度資本金4%和理財規模35%孰低者的限制，就會顯得更加嚴厲。

　　“說實話，理財近三個月都在疲于流動性管理，能把進出資金照顧到，實現順利兌付就行，投資端，配什么好的資產，基本沒有精力顧及了。”某銀行資管部人士表示。