近日，央行公布了2019年第二季度貨幣政策執行報告。報告顯示，6月個人住房貸款平均利率為5.53%，與3月相比則下降了15個基點。而從5月份開始，多個城市上調了房貸利率，蘇州的首套房貸利率則已突破6%的界限，達到了6.03%。部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%，而對于二套房貸款未還清的客戶，多數銀行甚至要求貸款利率上浮30%。
今年二季度以來，房地產調控在金融供給側發力，不僅對前期融資規模過大的部分房企控制信托融資，同時對房企海外發債風險進行管控。在一城一策落實方面，蘇州等個別城市加碼調控，而一批熱點城市房貸利率上浮成為主要調控措施，市場降溫效果明顯。據國家統計局發布的數據，今年以來，開發企業拿地面積同比銳減3成，二手房價格回調趨勢明顯。業內人士預測，下半年金融調控力度不會減小，部分城市房價地價或出現下調，整體市場將保持平穩運行。
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金融調控降低開發企業杠桿
多地土地市場降溫地價下跌
近段時間，房地產調控在金融供給側頻頻發力。
6月份，銀保監會主席郭樹清在一次公開談話中表示，房產企業融資過度，擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產投機行為。監管部門收緊房企信托融資，從7月份開始，要求“總體存量控制，同時收縮增量”，第三季度末地產信托融資規模不能超過二季度末。
7月12日，發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對房地產企業發行外債申請備案登記提出四點要求。
8月份，銀保監會下發《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。到了8月中旬，業內流傳的一張開發商名單顯示，20家房地產企業被暫停一切資本市場融資（含供應鏈ABS）。
一系列限制對于房企的融資渠道影響巨大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，比如限制房企海外發債這一條，政策明確了外資的用途，意味著發行海外債償還國內債、發行海外債用于流動性資金補給、發行海外債用于拿地，這三種融資用途已經被限制了，對近期部分房企的海外融資形成利空影響。
統計顯示，2019年上半年，房企境內外發債融資總額一共4286億元，同時投入房地產信托公司的資金規模有4500億元，占整體信托的4成。對信托和海外發債的限制，極大約束了房企的資金鏈，在土地市場上起到了立竿見影的效果。
6月以來，盡管全國整體土地拍賣仍然較為紅火，但降溫的趨勢在部分區域十分明顯。包括安徽阜陽、馬鞍山以及江蘇部分城市如南京、無錫等地，近期土拍情況均不太樂觀。
進入7月，多數上市房企拿地積極性快速衰減。克而瑞研究報告顯示，規模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六個月降幅均在70%以上。上半年拿地相對積極的卓越、弘陽，下半年減緩投資意圖明顯，單月僅新增2幅和3幅土地。
8月初，熱點城市杭州、成都、南京等地均出現溢價率為零的成交地塊，鄭州、阜陽等城市均出現宅地流拍。南京的一場土拍中，主城邁皋橋區域一塊宅地成交價格回到了2016年的水平，比幾個月前的成交單價下跌6000元／平方米，南京市另外幾個板塊地價幾乎回到3年前。
二季度以來，相關部門穩地價要求非常嚴厲，部分熱點城市也積極開展銀行系統檢查，房企拿地偏向保守。據國家統計局剛剛發布的數據，2019年1-7月份，房地產開發企業土地購置總面積為9761萬平方米，同比下降29.40%。
熱點城市房貸利率上調
商品房銷售穩中微降
今年二季度以來，熱點城市房貸利率連續上浮，對購買力市場的調控力度不斷加大。
記者從南京多家銀行獲悉，今年4月份以來，南京各家銀行已經連續3次提高了房貸利率。5月初，銀行房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%；5月底，首套房貸款利率從基準利率上浮10%全部調整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準上浮15%調整到上浮20%。
今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6、7兩個月也出現連續上浮。蘇州某房產中介經理人告訴記者，7月蘇州首套房貸利率，普遍按照基準上浮23%（即6%）執行，此前3、4、5月份保持在基準利率上浮17%-18%，6月上調至基準上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數銀行要求貸款利率上浮30%（即6.37%）。
據融360發布的7月份房貸市場報告顯示，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。從數據上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。蘇州地區首套房貸利率為6.03%，環比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水平最高的城市，也是目前唯一一個首套房貸利率水平破“6”的城市；大連地區7月漲幅最高，首套房貸利率環比上漲20BP；漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在近一個月內多次上調房貸利率，調整時間集中在月初和月末。
相對于經歷了小陽春的二線城市，多數三四線城市今年市場波瀾不驚。記者采訪了多個三四線城市了解到，當地貸款利率基本保持穩定。徐州市21世紀公司經理常靜說，徐州市大多數銀行的貸款利率近幾個月保持穩定，目前買一萬保險可以申請首套基準上浮10%的優惠，二套房可以申請基準上浮15%的優惠。不買保險正常業務首套基準上浮15%，二套基準上浮20%，現在徐州貸款利率和前段時間相比無變化。
“近期南京市所有的銀行都要調整貸款利率，首套從基準上浮15%，調整到上浮20%。”北京銀行南京分行一名負責人告訴記者，這是主管部門統一的規定，他們銀行的房貸額度已經不夠放了，主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進行窗口指導，利率達不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家，遲遲拿不到貸款，有的等待期甚至超過一個月。“現在銀行根本不愁放不出按揭貸款，利率越高，銀行獲益越大。”一位業內人士稱。
房貸利率上浮給購房者帶來了多大的壓力？業內人士給記者算了一筆賬：假如某首套房購買者，買入一套總價200萬元，首付3成，貸款140萬元，貸款年限30年。每月還款額度，在年初基準利率上浮5%時，每月還款7640元，到目前基準利率上浮20%，每月需還款8286元，每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬元，這也是一筆不小的金額。
業內人士表示，今年下半年樓市還是堅持“房住不炒”，以穩為主。而近期房地產融資受限、多個銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現。所以接下來的房貸利率大概率還會繼續上調，特別是在部分熱點城市。
持續調控導致房地產市場整體降溫，并出現下行態勢。全國商品房的銷售面積已經連續6個月出現了負增長的態勢，雖然跌幅并未出現擴大的趨勢，但市場已經有了降溫的苗頭。2019年1-7月份，商品房銷售面積為88783萬平方米，同比下降1.30%。
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“房住不炒”政策不變多重因素或推動房地產平穩運行
業內人士認為，2016年“9.30”調控以來，投機投資需求大幅度減少，剛需剛改成為絕對主力。近期，中央出臺的促進一億人進城落戶、城鄉融合發展人口自由流動等政策將為城市化注入動能，尤其是二線城市，將會獲得一輪發展機遇，并推動樓市進入平穩運行的行情。
“目前，一線樓市很穩，二線穩中有升，三四線正在筑底，不可能出現上一輪那樣的暴漲了。”深圳乾運公司董事長張俊英表示，統計顯示，2019年全國棚改計劃規模為285萬套，同比大幅縮減50%。這無異于對暴漲過后的三四線釜底抽薪，也預示著樓市將進一步分化。
張俊英表示，房地產調控政策會繼續保持穩定性和連續性，短期內放松調控幾乎沒有可能。一方面，“房住不炒”最近被中央重申，前期火熱的蘇州樓市5月和7月連續出臺調控政策加碼限售，目的是杜絕炒房、限制價格波動。另一方面，利好剛需和改善的政策也在逐步出臺，通過降低房貸利率，加大公積金支持，以及原有的限制條件，創造穩定和有利于剛需及改善的環境。
中國社會科學院財經戰略研究院近日發布了《中國住房市場發展月度分析報告（201904）》。報告顯示，全國房價繼續小幅上漲，重點城市二手房成交量較快放大。報告預測，一二線城市以小漲或微漲為主，少數城市可能較快上漲。三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩中有降。
“未來樓市的發展重點可能有兩個，就是一二線城市和都市圈。”365地產家居網首席戰略官胡光輝分析，隨著國家一系列政策推進城鎮化發展，都市圈，城市群以及主要大城市落戶限制的松綁，一二線城市的經濟基礎，人口涌入仍然會對房地產形成支撐，一二線的房子仍然是穩定的保值升值手段。
第二個熱點是處于核心城市群周邊的三四線城市，不僅可以承接產業轉移，還可以享受國家基礎設施建設帶來的紅利，繼而吸納人口流入。“預計未來五至十年，一批二線城市、都市圈三四線城市會持續做大做強。”
